Thị trường bất động sản phải chờ đến quý II/2024 mới hồi phục?

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn khó khăn, thách thức trong giai đoạn này bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán bất động sản đã tăng quá cao, sự biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó.

Những thông tin, biến động về các hoạt động điều tra, khởi tố nhiều doanh nghiệp bất động sản làm ảnh hưởng lớn đến lượng quan tâm của người dùng với bất động sản trong thời gian vừa qua. Trong năm 2022, tất cả các đối tượng tham gia thị trường bất động sản đều gặp khó khăn.

Bắt đầu từ quý II/2022, mức độ quan tâm và lượng giao dịch bất động sản đã có xu hướng giảm. Khảo sát từ nhiều sàn giao dịch nhà đất cho thấy, nếu thời điểm quý II/2022, có khoảng 28% môi giới xác nhận việc mua bán bị sụt giảm mạnh và đến 45% cho biết giao dịch có sụt giảm nhưng không quá lớn. Thì bước sang quý III/2022, tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh (trên 50% lượng giao dịch so với cùng kỳ) lên đến 43% và quý 4/2022 đã có đến 62% môi giới xác nhận sụt giảm mạnh giao dịch.

Nhìn lại chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam, tính từ thời điểm 2008-2009 khi lạm phát tăng cao, tín dụng bị siết chặt với mức trần lãi suất cho vay tăng lên đến 21%. Đây là thời điểm thanh khoản thị trường lao dốc, bất động sản rất khó bán và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần so với năm 2007.

Tình hình này kéo dài trong suốt các năm 2010 – 2012, khi ngân hàng TW bắt đầu điều chỉnh giảm mạnh lãi suất, giá bán nhà đất lao dốc 30-40%, xuất hiện động thái bán tháo, cắt lỗ, tồn kho nhà đất tăng 85% so với cùng kỳ, nhiều dự án bị bỏ hoang. Bước sang giai đoạn nửa cuối 2013 và đầu năm 2014, khi Luật đất đai được thông qua, chính sách tín dụng dần nới lỏng và sự xuất hiện của gói tài chính 30.000 tỷ đồng, thị trường bất động sản mới bắt được những tín hiệu phục hồi bước đầu, tồn kho giảm dần từ 15-20%, giá bán bất động sản điều chỉnh về sát với nhu cầu người mua thực.

"Như vậy, nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm khi ngân hàng nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi là phải mất 1,5 năm. Như vậy, phải đến quý II hoặc quý III/2024, bất động sản mới có thể đảo chiều", ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.

Tuy nhiên vị chuyên gia này cho rằng, trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ) thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

Dẫn chứng câu chuyện năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản có ngay tín hiệu đảo chiều và đạt được điểm cân bằng. Giai đoạn cuối 2013 đầu 2014 khi tăng trưởng tín dụng được nới lỏng lên mức 12-14% thị trường đã bước đầu phục hồi.

"Vì vậy, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh. Tin vui cho thị trường là cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ khó cho bất động sản và Luật đất đai sửa đổi đang được đệ trình quốc hội thông qua. Như vậy, thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, bất động sản hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023", ông Quốc Anh phân tích.