Thị trường văn phòng không đạt chứng chỉ xanh, buộc phải giảm giá để cạnh tranh

Thị trường văn phòng thiếu hụt nguồn cung xanh

Theo Savills Impacts, nhu cầu về diện tích thuê đối với thị trường văn phòng có thể giảm khoảng 10% trong những năm tới do ngày càng nhiều công ty áp dụng mô hình làm việc kết hợp. Tuy nhiên, nhu cầu đối với văn phòng xanh vẫn mạnh mẽ, thúc đẩy bởi những yêu cầu khắt khe về ESG và cuộc đua giữ chân, thu hút nhân tài.

Đối với một số thị trường, các chứng chỉ xanh như BREEAM, LEED và WELL là cơ sở để đánh giá hiệu suất hoạt động và tối ưu năng lượng sử dụng cho công trình xây dựng. Song song với những chứng chỉ quốc tế, tại các nước khu vực Châu Á, mỗi quốc gia lại có hệ thống quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng xanh riêng. Ví dụ Việt Nam có chứng nhận LOTUS hay tại Hong Kong là chứng nhận BEAM Plus.

Thị trường văn phòng tại Hà Nội cho thấy, trong tổng nguồn cung 2,13 triệu m2 từ 188 dự án văn phòng trong quý III/2022. Hiện chỉ có 5 dự án có chứng chỉ xanh, bao gồm: TechnoPark, Capital Place, Leadvisors Place, Leadvisors Tower và Hanoi Tower, chiếm 11% tổng diện tích thị trường văn phòng.

Thời gian tới, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục có thêm nguồn cung xanh từ Techcombank Tower, Gelex 10 Trần Nguyên Hãn, 36 Cát Linh và Tiến Bộ Plaza, Lancaster Luminaire, cung cấp thêm gần 90,000m2 sàn văn phòng xanh cho thị trường. Có thể thấy, tỷ lệ văn phòng xanh so với tổng nguồn cung tại thị trường thủ đô vẫn ở mức hạn chế.

Không chỉ tại thị trường văn phòng Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung, nguồn cung văn phòng xanh trên thế giới vẫn còn khá hạn chế, thậm chí không đáp ứng được nhu cầu thuê, mặc dù nguồn cung từ các tòa nhà cũ vẫn tồn tại. Theo ghi nhận từ Savills Impacts tại 20 thành phố trọng điểm trên thế giới, chỉ có 22% nguồn cung văn phòng tại các thành phố này đạt được chứng chỉ xanh.

Thành phố hiện đang phải đối mặt với áp lực thiếu văn phòng xanh lớn nhất hiện nay là Los Angeles (Mỹ), với 95% tòa nhà được xây dựng trước năm 2010, và chỉ có 13% nguồn cung được cấp chứng chỉ xanh như BREEAM, LEED, hoặc WELL. Mặc dù thành phố này có tỷ lệ văn phòng trống khá cao tại mức 25,1%, nhưng khách thuê không có nhiều sự lựa chọn về văn phòng xanh do hoạt động xây mới không cao.

Đối với thị trường văn phòng ở Châu Á, đơn cử như thành phố Seoul (Hàn Quốc), thị trường tại đây chứng kiến sự sụt giảm của hoạt động xây dựng mới. Trong khi nguồn cung xanh tương lai tại thành phố này chỉ đáp ứng được toàn bộ số lượng nhu cầu thuê với thời gian trung bình là bảy tháng, trong khi có đến 70% nguồn cung văn phòng hiện nay của thành phố được xây dựng từ trước năm 2010.

Giá thuê thị trường văn phòng tăng đòi hỏi chất lượng cần nâng cao

Tại nhiều thị trường văn phòng, tỷ lệ lấp đầy tại các văn phòng xanh luôn ở mức cao với nhiều doanh nghiệp chờ đợi nguồn cung từ các dự án mới. Các chủ đầu tư đã rất nỗ lực để có thể mang lại nguồn cung thị trường văn phòng đạt các tiêu chuẩn xanh, nhờ nhu cầu lớn cùng sức hấp dẫn từ mức giá thuê cao hơn.

Ông Sam Crispin, Giám đốc Phát triển bền vững và ESG tại Savills Châu Á Thái Bình Dương nhận định khách thuê sẵn sàng trả phí thuê cao hơn cho những tòa văn phòng mới và đạt được các chứng chỉ xanh. Chỉ số chênh lệch giá thuê giữa văn phòng xanh và văn phòng thông thường giao động khoảng 4% tại Tokyo và lên tới hơn 15% tại các thị trường khác như Singapore hay Bangkok.

Đối với thị trường Việt Nam, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Việt Nam ghi nhận sự khác nhau về khoảng giá của các dự án đạt được chứng chỉ xanh Việt Nam hoặc quốc tế và những dự án không có.

"Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cũng có một số lượng lớn các tòa nhà cũ, không đạt các tiêu chuẩn xanh. Các tòa nhà này có thể đối diện với áp lực phải giảm giá để cạnh tranh nếu không có các chiến lược cải tạo, nâng cấp phù hợp. Đặc biệt trong tình hình hiện nay, khi giá nhiên liệu tăng cao, nhiều quốc gia đặt ra mục tiêu giảm phát thải CO2 thì nhu cầu thuê văn phòng tại những tòa nhà đạt chứng nhận xanh càng lên cao, vô hình trung sẽ tạo áp lực gia tăng khoảng cách về chênh lệch giá", bà Minh chia sẻ.

Áp lực cải thiện hiệu quả sử dụng năng lượng tại các tòa nhà cũ sẽ tăng lên khi chính phủ thắt chặt các quy định về giảm lượng phát thải. Tại Châu Âu, các tòa nhà văn phòng cho thuê sẽ bị ảnh hưởng bởi yêu cầu đạt được thang điểm tối thiểu trong đánh giá EPC. Cụ thể, tại Hà Lan, các tòa nhà có điểm EPC dưới C sẽ đối diện với khả năng không được phép cho thuê trong năm 2023.

Do vậy có thể thấy, nếu các tòa nhà cũ không có phương án cải tạo và nâng cao chất lượng cũng như đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn xanh thì câu chuyện sẽ không chỉ dừng lại ở việc cạnh tranh về giá thuê, các tòa nhà thậm chí sẽ không thể tiếp tục các hoạt động thương mại của mình. Khi các yếu tố xanh được thiết lập là tiêu chuẩn mới cho chất lượng văn phòng, các chủ đầu tư cần tăng cường nỗ lực, đáp ứng các nhu cầu về tính bền vững cho tòa nhà, thông qua việc xây mới hoặc cải tạo lại các dự án cũ. Nếu không, tòa nhà của họ sẽ mất khả năng cho thuê và sụt giảm giá trị.