Tiền sử dụng đất sẽ tăng gấp đôi?

Theo quy định hiện nay, khi Chính phủ ban hành khung giá đất, căn cứ vào đây các tỉnh thành sẽ ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất của người dân, doanh nghiệp (DN). Theo bảng giá đất hiện nay tại TP HCM, 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Q.1) có mức giá đất ở cao nhất là 162 triệu đồng/m2 (bằng mức giá đất tối đa của khung giá đất). Tại Hà Nội, bảng giá đất cao nhất cũng là 162 triệu đồng/m2. Theo tờ trình, mức tăng giá dự kiến sẽ tăng gấp đôi so với khung giá đất cũ.

Nguy cơ tăng thị trường ngầm

Theo một lãnh đạo Sở Tài nguyên - Môi trường TP HCM, hiện nay trên địa bàn TP HCM còn khoảng hơn 17.000 trường hợp chưa được cấp sổ đỏ, trong số này có trường hợp người dân có đất, nhưng không đi làm do khó khăn về tài chính. Do vậy, việc tăng giá đất sẽ tiếp tục làm cho những trường hợp này gặp khó khăn hơn trong việc hợp thức hóa nhà đất, tạo lập nhà ở.Như vậy, khung giá tối thiểu đối với đất ở tại TP HCM có giá tối đa là 330 triệu đồng/m2. Chưa hết, căn cứ Nghị định 44, TP HCM có thể quy định bảng giá đất với mức giá đất cao hơn, nhưng không quá 30% so với khung giá đất, nghĩa là giá đất ở cao nhất lên tới 429 triệu đồng/m2. Đồng thời, TP HCM còn áp dụng hệ số K hằng năm. Ví dụ hệ số K khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần, giá đất tương ứng để người dân có đất ở khu vực này thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước lên tới 1,072 tỷ đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng mức giá này quá cao, không phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên cao, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân. Đặc biệt, khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình. Khung giá đất tăng, kéo theo bảng giá đất tăng, kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình tăng. Điều này có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ, giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng “thị trường ngầm”, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của nhà nước. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

“Việc tăng giá đất quá cao, đồng nghĩa với việc người dân gần như phải đóng tiền sử dụng đất gấp đôi so với trước, dẫn đến việc người dân phải mua lại chính mảnh đất của mình với mức giá quá cao”, ông Châu cho hay.

Chỉ nên tăng 1/3

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP HCM), trong năm 2018 và từ tháng 1 - 10/2019, TP có 10 quyết định bồi thường giải phóng mặt bằng đối với những dự án công do nhà nước làm chủ đầu tư với hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn 13 lần so với bảng giá đất. Như vậy, việc giải phóng mặt bằng cho từng dự án gần như đã theo giá thị trường. Khung giá đất, bảng giá đất không phải dùng để áp dụng cho giải phóng mặt bằng, mà khi đó áp dụng phương pháp định giá đất theo giá thị trường hoặc bằng các quyết định hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, khung giá đất tăng kéo bảng giá đất tăng theo không chỉ làm cho tiền sử dụng đất của người dân khi hợp thức hóa tăng lên mà còn làm cho giá nhà đất tăng đột biến, từ đó khiến cho việc tạo lập nhà ở của người dân càng trở nên khó khăn, xa vời.

Đồng quan điểm trên, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, cho rằng khung giá đất tăng gấp đôi cũng không ảnh hưởng gì đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư hiện nay. Bởi việc bồi thường của DN hay của nhà nước đều phải theo giá thị trường. Nhưng nếu giá đất tăng quá cao, ảnh hưởng đến việc đóng tiền sử dụng đất của người dân, thì nên có chính sách điều chỉnh giảm xuống, để không làm ảnh hưởng, xáo trộn cuộc sống của người dân. Nhưng về cơ bản khung giá đất làm sao phải tiệm cận hoặc bằng với giá thị trường để không tồn tại cơ chế hai giá như hiện nay.

“Hiện nay khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường, dù luật Đất đai luôn quy định giá đất của nhà nước phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Nguyên nhân chủ yếu do các địa phương vẫn lo rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của dân. Tuy nhiên, các địa phương nếu thấy mức thuế, phí về đất đai cao, thì giảm tỷ suất thuế không phải giảm giá đất để hỗ trợ người dân”, GS Võ phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng nếu biên độ tăng giá trong khung giá đất đề xuất, việc tăng khung giá đất trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng về lâu dài thì lợi bất cập hại. Do đó, nếu giữ khung giá đất như cũ hoặc tăng khoảng 1/3 thì nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai có ít hơn một chút, nhưng người dân và DN được lợi. Bởi sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước mà vẫn còn thừa tiền, người dân sẽ tăng chi cho tiêu dùng hoặc kinh doanh và cuối cùng thì nhà nước được lợi.

Thu ngân sách sụt giảm

Ông Từ Lương, Giám đốc Trung tâm báo chí TP HCM, cho biết áp lực tăng thu ngân sách đối với TP HCM cao hơn nhiều so với các tỉnh thành khác trên cả nước, nhưng từ đầu năm đến nay thị trường bất động sản gặp khó khăn khiến chỉ tiêu thu ngân sách nguy cơ khó về đích. Cụ thể, năm 2019, UBND TP HCM được giao mức thu ngân sách là 399.700 tỷ đồng, tức là một ngày TP phải thu 1.508 tỷ đồng. Mức thu này gấp 1,5 lần so với Hà Nội, gấp 6,2 lần so với Hải Phòng, 14,5 lần so với Đà Nẵng và 35,7 lần so với Cần Thơ. Thu ngân sách của TP HCM cao hơn cả mức thu ngân sách của 4 địa phương trên cộng lại.

Mặc dù vậy, nguồn thu ngân sách nhà nước từ lĩnh vực bất động sản thời gian qua cũng bị sụt giảm đáng kể. Trong 6 tháng đầu năm việc thu ngân sách của TP HCM chỉ đạt 45%. Thời gian qua, thị trường bất động sản chững lại đã tác động rất lớn đến nguồn thu ngân sách. Dù thu ngân sách không đủ, nhưng các DN hiện nay muốn đóng tiền sử dụng đất để tiếp tục triển khai dự án cũng rất khó. Thậm chí nhiều DN xin được đóng tiền sử dụng đất nhưng... bất thành vì những quy định hiện nay quá nhiêu khê và mất quá nhiều thời gian.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM, từ đầu năm đến nay chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư; chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38% so với cùng kỳ năm 2018. Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến những khó khăn, sụt giảm trên bởi thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian. Giờ nếu tăng khung giá đất, tiền sử dụng đất bị đẩy lên, nguy cơ người dân, DN chậm trễ, thậm chí không hợp pháp hóa nhà ở sẽ còn tiếp tục gây ảnh hưởng tới nguồn thu nhân sách.