TP.HCM: Nhiều dự án lớn khó "phá băng"

Dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa đã bị “treo” suốt 26 năm qua và trải qua nhiều đời nhà đầu tư, từ Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn năm đầu quy hoạch cho đến Liên danh Tập đoàn Bitexco và Emaar Properties PJSC (Tiểu vương quốc Ả rập Thống Nhất) được UBND TP HCM chỉ định là nhà đầu tư với số vốn hơn 30.700 tỷ đồng vào 2015. Giữa 2017 Công ty Emaar Properties PJSC xin rút khỏi dự án, Bitexco tiếp tục là nhà đầu tư.

Dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa đã bị “treo” suốt 26 năm và trải qua nhiều đời nhà đầu tư.

Bình Quới -Thanh Đa vẫn là “dự án trong mơ”

Sau nhiều bê bối chậm tiến độ đặc biệt không chỉ với Bình Quới - Thanh Đa mà còn nhiều dự án khác ở TP HCM, Bitexco khó có năng lực để triển khai dự án đồ sộ này, cuối 2018, TP HCM tiếp tục tìm chủ đầu tư mới. Đến nay, đã có 5 nhà đầu tư muốn tham gia nộp hồ sơ đấu thầu.

Giới chuyên môn đánh giá, Bình Quới - Thanh Đa là dự án có vị trí đất đẹp và diện tích lớn tới hơn 426,93 ha – một quỹ đất hiếm hoi còn lại ở khu vực trung tâm. Chính vì diện tích lớn, dân lên tới 3.000 hộ, nên khâu đền bù, giải tỏa mặt bằng của dự án đòi hỏi chủ đầu tư phải nguồn lực lớn về tài chính lẫn năng lực triển khai.

Ngay Bitexco với kinh nghiệm làm hạ tầng và được xem là một Tập đoàn lớn cũng đã phải “chào thua”. Điều này cho thấy, đây là dự án dù rất hấp dẫn nhưng không hề “dễ ăn”.

Ngoài ra, Bình Quới-Thanh Đa có đặc trưng là khu vực bán đảo, dễ ngập, nền đất yếu, cũng sẽ đòi hỏi nhà đầu tư phải đổ vốn xây dựng, tôn tạo hạ tầng kỳ công. Đặc điểm này cần những Tập đoàn có kinh nghiệm về phát triển khu đô thị bao gồm tôn tạo hạ tầng, thể hiện năng lực biến các “vũng lầy” thành đô thị đáng sống như hiện tượng nhà đầu tư xứ Đài Loan với Phú Mỹ Hưng. Bình Quới – Thanh Đa rõ ràng cần được đấu thầu công khai minh bạch và là một “phép thử” năng lực chọn chủ đầu tư chính xác cho một dự án quan trọng của chính quyền TP.

Quan ngại chung cư cũ

Khát quỹ đất giữa trung tâm, nhiều chủ đầu tư bất động sản hiện tại đang “đánh” ra vùng ven vùng TP HCM. Quỹ đất càng hẹp, giá các dự án chung cư ở khu vực trung tâm sầm uất càng được đẩy “trên trời”, nhiều chủ đầu tư càng quan tâm đến giải pháp tạo quỹ đất từ bắt tay cải tạo chung cư cũ theo chủ trương của TP.

Một điển hình của nhóm các dự án cải tạo chung cư cải tạo, xây mới chung cũ mà HoREA cũng đề xuất đưa danh sách TP cần mời gọi vốn đầu tư là chung cư Ngô Gia Tự ở quận 10. Chung cư này có lịch sử từ năm 1969. Các hộ dân ở dự án gắn bó rất lâu đời với những ngôi nhà xuống cấp của họ và khu vực mà họ đang sinh sống. Bắt buộc dời đi, trừ khi có chính sách đủ thuyết phục.

Dự án này có 24 lô, vào năm 2018, Sở Xây dựng TP HCM đã thuyết phục giải tỏa được 8 lô. Nhưng tiến độ chậm chạp do các hộ dân khác không đồng ý di dời giải tỏa khiến chính quyền dù có chủ trương cải tạo toàn quần thể cũng bó tay.

Những vấn đề chủ đầu tư phải đáp ứng là chính sách đền bù giải tỏa cần phù hợp (ở mức giá đền bù thuyết phục được dân) và phải có nhà mẫu để dân tham quan và tin tưởng ngôi nhà mới mình được sống trong tương lai. Tuy nhiên, hai vấn đề mấu chổt này lại là hai nút thắt khiến các nhà đầu tư quan ngại khi bỏ vốn. Bởi chủ đầu tư khó có thể chấp nhận đòi hỏi đền bù cao của người dân, trong khi chưa biết dự án bao giờ mới triển khai.