Lợi ích của người mua nhà được bảo vệ tối đa khi 3 luật mới có hiệu lực

Hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản khi 3 luật mới có hiệu lực

Tại hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan”, bà Nguyễn Thùy Dương, Tổng Biên tập Tạp chí Thương gia cho biết, việc Quốc hội thông qua 3 luật mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Trong đó, Luật Đất đai 2024 nhận được sự quan tâm của toàn thể nhân dân, của các cấp, các ngành, địa phương và đặc biệt là của cộng đồng doanh nghiệp. Bởi lẽ, dưới phạm vi của các nhà hoạch định chính sách, Luật Đất đai liên quan trực tiếp đến 22 bộ luật, luật khác. Đây là bộ luật lớn, có ảnh hưởng sâu rộng đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội cũng như quyền lợi của doanh nghiệp, người dân…

Đánh giá Luật Đất đai 2024, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội cho biết có 5 nhóm nội dung cơ bản gồm: bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tiếp cận đất đai giúp thị trường minh bạch công bằng; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; chính sách tài chính đất đai; hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước.

Đối với trường hợp Nhà nước không thu hồi đất thì nhà đầu tư được tự do đi thoả thuận chuyển nhượng xây dựng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Nếu không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất thì nhà đầu tư chỉ có hai cách để đi phát triển nhà ở thương mại.

Thứ nhất, nhận thỏa thuận, chuyển nhượng đất để xây nhà ở. Thứ hai, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại với điều kiện đất gồm cả đất và đất khác. Đây là quy định của Luật đất đai mới và để có quy định này, Chính phủ và Quốc hội thảo luận kỹ lưỡng nhiều lần.

"Trong khi đó, tiếp cận đất cho cải tạo nhà chung cư có hai cách. Một là thỏa thuận với các Bộ, trong một số trường hợp không thoả thuận được hoặc không được thoả thuận thì hiện nay theo Luật Đất đai thu hồi đất để xây dựng nhà chung cư để xây dựng cải tạo nhà chung cư mới", ông Hiếu cho biết.

Ông Phan Đức Hiếu nhấn mạnh, thị trường công bằng và toàn diện là tập trung toàn bộ các loại hình bất động sản, chứ không xoay quanh 1 phân khúc cụ thể. Luật Đất đai không giải quyết được toàn diện giá trị sử dụng đất. Nếu chỉ dùng mỗi Luật đất đai, giá đất chỉ có tăng không giảm. Do đó, cần có những biện pháp để có thể siết lại, Nghị quyết 18 cần được Quốc hội đưa ra, bàn luật để quy định phần thuế bất động sản, từ đó giúp thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả hơn.

3 luật mới có hiệu lực gỡ khó cho doanh nghiệp và bảo vệ quyền lợi người dân

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, 3 Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ 1/8 là "cú hích" đối với lĩnh vực đất đai , nhà ở và thị trường bất động sản khi hành lang pháp lý thông thoáng hơn, tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách, kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, khơi thông hữu hiệu các nguồn lực giúp nền kinh tế phát triển… Đặc biệt, các luật không chỉ gỡ khó cho doanh nghiệp mà sửa đổi nhiều điểm bảo về quyền lợi của người dân.

Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, một số điểm mới trong Luật Đất đai 2024 mà sẽ tác động khá nhiều đến các doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp, đặc biệt là chủ đầu tư dự án bất động sản cần lưu ý về phương thức tiếp cận đất đai, nhất là lưu tâm đến hoạt động đấu giá và đấu thầu. Trong đó, với trường hợp, giao đất, cho thuê đất không đấu giá, nếu Nhà nước giao đất không thu tiền thì các doanh nghiệp phải chú ý rằng, luật quy định những trường hợp cho thuê đất mà miễn tiền thuê đất một số năm để xây dựng cơ bản thì nhà nước giao đất có chỉ định.

"Đặc biệt, cần nhấn mạnh vấn đề nếu miễn toàn bộ thời gian thuê đất thì mới được xem là miễn. Trường hợp trừ một số năm hoàn thiện dự án sau đó được miễn một số năm thì chỉ nên xem là giảm tiền thuê đất", ông Chính cho biết.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới cũng như các Nghị định quy định chi tiết, Thông tư hướng dẫn được ban hành cơ bản khắc phục được những vướng mắc, hạn chế của các Luật trước đây.

"Mặc dù còn hơi sớm để đánh giá được tác động của 3 bộ luật này tới thị trường bất động sản, nhưng tôi tin rằng, khung pháp lý mới được hình thành trên cơ sở nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, chắc chắn sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững hơn", ông Đính nhận định.