Bất động sản Long Thành nóng lên trước giờ bàn giao mặt bằng sân bay

Hạ tầng phát triển là một trong những điểm cộng của bất động sản Đồng Nai

Nóng chuyện Sân bay Long Thành

Thời gian gần đây, tại Đồng Nai, đi đến đâu cũng nghe chuyện Dự án Sân bay Long Thành. Các cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai liên tục có những cuộc họp bàn triển khai công tác giải phóng mặt bằng, tìm gọi các đối tác trong việc triển khai xây dựng hệ thống hạ tầng cho dự án này. Nguồn tin của Báo Đầu tư Bất động sản cho biết, mới đây, tỉnh Đồng Nai đã có buổi làm việc với các sở, ngành và một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM về phương án xây dựng tuyến đường Bắc Sơn - Long Thành.

Theo đề xuất của tập đoàn địa ốc này, dự án thực hiện bao gồm 2 tuyến đường là đường tỉnh 769 dài hơn 15 km, quy mô 8 làn xe, nền đường rộng 45 m và đường tỉnh Bắc Sơn - Long Thành dài hơn 10 km, quy mô 4 làn xe, nền đường rộng 25 m. Tổng mức đầu tư của dự án là hơn 4.100 tỷ đồng.

Dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao). Để thực hiện dự án, tỉnh Đồng Nai sẽ sử dụng quỹ đất 780 ha ở phía Nam đường tỉnh 769 thuộc khu quy hoạch đô thị Bình Sơn với giá tạm tính 4.545 tỷ đồng. Ngoài ra, chi phí giải phóng mặt bằng khu đất khoảng 468 tỷ đồng. Hiện các đề xuất về dự án đang được Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai thẩm định.

Theo ông Trần Văn Vĩnh, Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai, tỉnh đồng ý chủ trương xây dựng tuyến đường này nhưng phải tính toán phương án đầu tư phù hợp. Điều quan trọng là quỹ đất đối ứng phải có quy hoạch, mục đích sử dụng cụ thể, phù hợp quy hoạch chung của tỉnh.

Ngoài ra, để đẩy nhanh tiến độ Dự án Sân bay Long Thành, theo báo cáo của UBND tỉnh Đồng Nai, tỉnh đã tăng cường hàng chục cán bộ, viên chức cho huyện Long Thành để hỗ trợ thực hiện công tác kiểm kê, xác định nguồn gốc đất, lập phương án bồi thường, hỗ trợ các hộ dân có đất bị thu hồi thuộc dự án. Đến nay, Trung tâm Phát triển quỹ đất đã lập thủ tục chi trả 50% giá trị bồi thường vườn cây cao su cho cho người dân Đồng Nai, phương án bồi thường trên sẽ được điều chỉnh sau khi tỉnh phê duyệt đơn giá bồi thường.

Việc tiến độ triển khai Dự án sân bay Long Thành đang được thực hiện rốt ráo đã khiến cho thị trường bất động sản khu vực này nóng theo mỗi ngày. Có mặt tại một văn phòng công chứng tư tại huyện Long Thành (Đồng Nai) mới đây, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản quan sát thấy hàng trăm người xếp hàng để thực hiện giao dịch đất đai. Theo tiết lộ của một công chứng viên, gần 1 tháng qua, ngày nào phòng công chứng này cũng bị quá tải, mỗi ngày công chứng giao dịch cho hàng trăm khách hàng.

Thành cũng tăng chóng mặt. Một nhân viên kinh doanh của một sàn giao dịch bất động sản ở đây cho biết, thời gian qua, giá đất tại các khu vực quanh sân bay không ngừng tăng, có những lô đất cuối năm ngoái chỉ trên dưới 1 tỷ đồng, nay tăng lên 3 - 4 tỷ đồng. Đặc biệt, giá nhà đất các khu vực được xác định càng gần dự án sân bay, giá tăng càng cao.

“Không biết có tăng ảo hay không, nhưng cơn sốt diễn ra trên diện rộng, nhiều người hôm trước vừa bán xong hôm sau giá lại tăng cao hơn nhiều, nên dẫn đến tâm lý khách hàng không muốn bán vì sợ bị hớ”, nhân viên môi giới cho biết.

Còn theo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Long Thành, chỉ tính trong tháng 4 và tháng 5/2019, Văn phòng đã tiếp nhận gần 2.800 hồ sơ xin chuyển nhượng đất, trong đó riêng tháng 5 có đến gần 1.600 hồ sơ, tăng gấp 1,5 lần so với trước đó và tăng gấp nhiều lần so với cùng kỳ.

Theo ông Võ Tấn Đức, Chủ tịch UBND huyện Long Thành, trước đây, trên địa bàn huyện có hiện tượng phân lô bán nền tự phát, nhưng từ sau khi có chủ trương siết chặt việc phân lô bán nền, khoảng từ giữa năm 2018 đến nay, Long Thành không phát sinh bất kỳ dự án bất động sản phân lô bán nền tự phát nào mới.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc siết chặt các dự án phân lô bán nền tự phát đã khiến nguồn cung sản phẩm của Long Thành bắt đầu trở nên khan hiếm. Các dự án được quy hoạch 1/500 bài bản, đặc biệt là các dự án nằm trong lõi trung tâm của Dự án Sân bay Long Thành được giới đầu tư săn đón ráo riết, khiến cho giá đất của các dự án này tăng mạnh thời gian qua.

Cơ hội hay rủi ro?

Thật ra, Long Thành từ lâu đã trở thành mối quan tâm đặc biệt của toàn bộ giới đầu tư thị trường địa ốc phía Nam. Ngay từ thời điểm Sân bay Long Thành còn đang trong giai đoạn bàn tính xây hay không xây, bất động sản khu vực này đã bắt đầu có sự nhảy múa, nhưng không tăng mạnh. Tuy nhiên, kể từ sau khi Quốc hội chính thức thông qua chủ trương xây dựng Sân bay Long Thành, giá đất tại đây đã có sự tăng vọt và xác lập một mặt bằng giá mới.

Phân tích câu chuyện đầu tư vào bất động sản Sân bay Long Thành ở thời điểm hiện tại có hợp lý hay không, trong cuộc trao đổi về câu chuyện kinh doanh với nhà đầu tư, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CEN Group cho rằng, Long Thành là khu vực có tiềm năng vì đang được đầu tư hạ tầng hoàn thiện, đặc biệt là thông tin Sân bay Long Thành sắp khởi công.

“Tuy nhiên, để đầu tư bất động sản theo cơ hội, tức mua rồi chờ bán thì nhà đầu tư phải quan tâm đến 2 yếu tố là chính sách và sự phát triển hạ tầng”, ông Hưng nói và cho biết, chẳng hạn, nếu đầu tư vào Phú Quốc, Vân Phong hay Vân Đồn, nhưng nếu giả sử đến kỳ họp sau của Quốc hội mà Luật Đơn vị hành chính đặc biệt tiếp tục bị trì hoãn, thì rất nguy hiểm cho nhà đầu tư.

Với Long Thành mà nói, đến thời điểm hiện nay, nơi đây được quy hoạch sẽ trở thành thành phố sân bay, là đô thị vệ tinh phục vụ cho TP.HCM và các tỉnh miền Đông Nam Bộ. Bên cạnh cao tốc Long Thành - Dầu Giây - TP.HCM đã hiện hữu, thì sắp tới, một số tuyến cao tốc hoàn thành, đặc biệt là khi Sân bay Long Thành đi vào hoạt động, thì Long Thành sẽ là “đích ngắm” của giới đầu tư không có gì lại.

Tuy nhiên, ở khu vực này hiện có nhiều dự án lớn, có những dự án quy mô từ 100 - 1.000 ha, nên quan trọng nhất là phải nắm được dự án nào có cơ hội phát triển trong tương lai. Muốn biết được điều này, nhà đầu tư phải nắm kỹ được quy hoạch, hạ tầng khu vực đó sẽ phát triển ra sao và đến khi nào phát triển. Nếu nắm chắc được các vấn đề này, cơ hội thành công là rất cao, còn nếu bỏ tiền vào mà không nắm chắc quy hoạch, pháp lý dự án thì rủi ro rất lớn.

Còn theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, nói về bất động sản Long Thành, trước hết phải giải mã xem Long Thành sẽ có vai trò như thế nào so với các đô thị phía Nam.

“Ở các đô thị lớn tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP. Biên Hòa (Đồng Nai)… được quy hoạch có quy mô và tầm vóc, hiện giá được giao dịch từ 45 - 100 triệu đồng/m2, nhưng với Long Thành, giá vẫn còn dao động quanh mức tầm 15 - 20 triệu đồng/m2, theo tôi đây là cơ hội”, ông Tiến nói và phân tích thêm, câu chuyện triển khai Dự án Sân bay Long Thành đến thời điểm này là chắc chắn.

Một khi sân bay được khởi động, sẽ kéo theo sự phát triển của hệ thống hạ tầng, sự vào cuộc của hàng loạt doanh nghiệp lớn để hình thành nên các khu dân cư, sự có mặt của các chuyên gia, nhu cầu về các dịch vụ thương mại gia tăng mạnh. Do vậy, cơ hội đầu tư là rất rõ.

Vẫn theo ông Tiến, muốn đầu tư vào bất động sản Long Thành, nhà đầu tư cần phải có tầm nhìn dài hạn, nếu đầu tư theo kiểu “lướt sóng”, thì sẽ rất khó, đặc biệt là với các nhà đầu tư không có khả năng trường vốn, phải sử dụng đòn bẩy tài chính, sẽ gặp nhiều rủi ro, bởi tiềm năng thật sự của Long Thành sẽ chỉ được đánh thức ít nhất trong vài ba năm tới.