HoREA kiến nghị cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã nghiên cứu và đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét bổ sung vào khoản 1 Điều 68 Dự thảo luật đất đai (sửa đổi) tiếp tục quy định cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Đầu tiên, về cơ chế tự thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự đô thị, nhà ở thương mại, trong quá trình thảo luận dự thảo luật đất đai còn nhiều ý kiến khác nhau. Loại ý kiến thứ nhất, đa số ý kiến thống nhất như dự thảo luật đất đai. Còn loại ý kiến thứ hai, có ý kiến đề nghị cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại) nhằm thể chế hoá Nghị quyết số 18-NQ-TW.

Đặc biệt, nội dung khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội đề nghị xây dựng hoàn thiện khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau:

"Điều 68. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 69 và Điều 70 của Luật này mà không thuộc trừ trường hợp dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư nhà đầu tư là người đang sử dụng đất hoặc là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật".

Tiếp đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng Nghị quyết số 18-NQ/TW đã chủ trương thực hiện 02 phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại. Một là "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất". Hai là "thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại" là phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng chỉ ra tất cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nếu thực hiện chủ yếu phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thì còn xây dựng được môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Ngoài ra, Nghị quyết số 18-NQ/TW có chủ trương đúng đắn kể từ thới điểm luật đất đai (mới) có hiệu lực nên cần phải có lộ trình để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, theo giá thị trường và tái định cư thật thỏa đáng cho người dân có đất bị thu hồi. 

Đây là cách làm tốt nhất để vừa tạo được sự đồng thuận của người dân có đất bị thu hồi, vừa tạo được các quỹ đất phục vụ đầu tư. Tuy nhiên, bất cập là trong nhiều năm qua do nguồn lực tài chính của Nhà nước và năng lực của "Trung tâm phát triển quỹ đất" cấp tỉnh có hạn, nên Nhà nước không thể giải phóng mặt bằng để tạo lập đủ quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng nhiều năm qua có hiện tượng thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, trong đó nguyên nhân do "bất cập" của các quy định pháp luật đất đai về "tài chính đất đai", trước hết là cơ chế "tính tiền sử dụng đất", "tính tiền thuê đất và được trả tiền thuê đất 1 lần cho cả chu kỳ thuê 50 năm - 70 năm" đã chưa thực sự bảo đảm thực hiện. Hiệp hội nhận thấy, đây mới là vấn đề rất quan trọng cần được thảo luận thấu đáo để quy định "kín kẽ" trong luật đất đai (mới).