Hà Nội ùn tắc trầm trọng do quy hoạch đất “chạy” theo ý nhà đầu tư

Báo cáo kết quả giám sát về thực hiện quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị từ khi luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018 được Quốc hội dành trọn ngày làm việc 27/5 để thảo luận, mổ xẻ.

Từ kỳ họp trước tới nay, Đoàn giám sát do Phó Chủ tịch Quốc hội Phùng Quốc Hiển làm trưởng đoàn đã làm việc với Chính phủ, 7 bộ, ngành, 12 địa phương (trong đó có những nơi “nóng” nhất về đất đai như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng), các doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam và khảo sát 40 dự án sử dụng đất tại đô thị.

1.300 dự án điều chỉnh quy mô tăng 1-6 lần

Một vấn đề nổi cộm được đề cập trong báo cáo giám sát là tình trạng điều chỉnh quy hoạch, dồn dự án vào nội đô; thậm chí một số nhà đầu tư “găm” đất để xin điều chỉnh quy hoạch nhằm hưởng lợi từ chênh lệch địa tô.

Trong đó, Hà Nội được dẫn chứng khi nhiều khu vực quy hoạch xác định là đất cây xanh nhưng hiện tồn tại các khu dân cư như khu Đầm Bông, Đầm Sòi.

Đoàn giám sát chỉ rõ, nhiều dự án đô thị tại Hà Nội triển khai chậm tiến độ do một số nhà đầu tư có biểu hiện giữ đất, trì hoãn bằng cách xin điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh chủ trương đầu tư để chờ khi có điều kiện mới thực hiện hoặc chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, như dự án xây dựng Trường mầm non Vạn Xuân (phường Định Công, quận Hoàng Mai), dự án Phòng khám đa khoa và khu chăm sóc sức khỏe người già tại lô đất CC1.III.11.4 thuộc khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp, dự án khu tổ hợp dịch vụ văn phòng bán đảo Linh Đàm tại lô CC2 (mảnh A) tại khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai).

Việc nhà đầu tư cố tình giữ đất để xin điều chỉnh quy hoạch là có lý do, bởi trên thực tế, đúng là nhiều địa phương đã điều chỉnh quy hoạch theo ý nhà đầu tư, theo báo cáo giám sát. Báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương cho thấy cả nước có đến 1.390 dự án có quy hoạch điều chỉnh từ 1 - 6 lần.

Quy hoạch được điều chỉnh thường có xu hướng tăng tầng cao, số tầng, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất; giảm diện tích đất cây xanh công cộng, đất công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại, văn phòng làm gia tăng chênh lệch địa tô, tăng mật độ xây dựng, quy mô dân số.

Dự án cụ thể được nêu tên là nhà 8B Lê Trực (Hà Nội), xây dựng sai giấy phép, không giật cấp để tăng diện tích sàn xây dựng; tự ý tăng chiều cao các tầng.

Thủ đô cũng có ít nhất 2 dự án ngầm ở công viên Cầu Giấy và công viên Thủ Lệ gây bức xúc trong dân chúng vì lo ngại “xẻ thịt” không gian công cộng. Tại Thủ Lệ, Hà Nội cho phép nhà đầu tư “sử dụng chung” cả phần diện tích nổi 16.000 m2 với doanh nghiệp quản lý công viên.

Không gian Hà Nội "đông cứng" khi các chung cư cao tầng mọc lên chi chít 

Báo cáo của Chính phủ về nội dung giám sát lý giải, việc quy định nhất quán chính sách hai giá đất theo Luật Đất đai gồm khung giá, bảng giá và giá thị trường, trong đó khung giá, bảng giá để điều chỉnh nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước (thuế phí của người dân, doanh nghiệp); giá thị trường để điều chỉnh nghĩa vụ của nhà đầu tư, người sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức theo quy định của pháp luật, đã tạo được sự đồng thuận của nhân dân, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách, giảm khiếu kiện, khiếu nại về đất đai.

Tăng dự án cao tầng, thiếu quỹ đất giao thông, ách tắc càng trầm trọng

Về những hệ luỵ của việc thiếu quản lý chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất như trên, Đoàn giám sát nhận định, việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện theo đề xuất của nhà đầu tư đã làm thay đổi lớn so với quy hoạch ban đầu, gây hệ lụy lớn về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội trong khu vực, ảnh hưởng đến lợi ích người dân như một số dự án của Hà Nội.

Điển hình là dự án Tổ hợp công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và nhà ở cao tầng tại lô HH1, HH2, HH3 và HH4 lô CC6 khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, điều chỉnh chỉ tiêu mật độ xây dựng từ 24,6% lên gần 40%, tầng cao trung bình từ 20,33 tầng lên tối đa 40 tầng; đã biến Linh Đàm từ một “khu đô thị kiểu mẫu” thành nơi rất nhiều người dân phải rút chạy để tránh quá tải cả về hạ tầng, điện nước và trường lớp cho con em đi học.

Theo đó, việc xây dựng công trình cao tầng có xu hướng co cụm tập trung vào khu vực trung tâm các đô thị tại Hà Nội khiến tỷ trọng công trình cao tầng trong khu vực nội đô lên tới 80%.

Việc điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mặc dù góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và nhu cầu nhà ở cho người dân song lại dẫn đến gia tăng số căn hộ tại các dự án, gián tiếp làm gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Ngược với xu hướng phát triển tràn lan các dự án bất động sản, 2 thành phố lớn nhất cả nước (Hà Nội, TP.HCM) lại không dành đủ quỹ đất cho giao thông, khiến vấn đề ách tắc càng thêm trầm trọng. Chưa hết, kết quả giám sát còn chỉ ra xây dựng các quy hoạch đô thị, cấp phép cho nhiều dự án xây dựng mặt tiền ven sông, ven biển ảnh hưởng đến cảnh quan chung, môi trường và lợi ích của cộng đồng dân cư.

Báo cáo về những hạn chế trong việc sử dụng đất đai đô thị phục vụ hoạt động giám sát, Chính phủ cũng xác nhận, trong thời gian vừa qua, một số dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (dự án BT), việc xác định giá trị công trình BT và giá trị quyền sử dụng đất để thanh toán chưa phù hợp đã dẫn tới tình trạng thanh toán quỹ đất đã vượt quá giá trị công trình BT gây thất thoát cho ngân sách nhà nước.

Thực tế, Chính phủ cũng chưa có chính sách hữu hiệu để hạn chế, xử lý tình trạng đầu cơ đất đai, ở một số nơi có hiện tượng đẩy giá đất tăng đột biến trong thời gian ngắn đã ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, gây khó khăn trong công tác quản lý và điều hành kinh tế vĩ mô.