Nguồn cung bất động sản trông chờ hồi phục vào quý III

Nguồn cung sụt giảm mạnh

Số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, 6 tháng đầu năm 2019, UBND TP.HCM đã chấp nhận chủ đầu tư cho 3 dự án nhà ở thương mại mới, giảm 16 dự án so với cùng kỳ năm 2018. Trong khi, số hồ sơ mà doanh nghiệp nộp lên Sở Xây dựng xin được chấp thuận đầu tư cao gấp nhiều lần.

Cũng theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, ngoài 3 dự án do Sở này đề xuất UBND TP.HCM chấp thuận chủ đầu tư, Sở cũng đang đề xuất lên UBND Thành phố 10 dự án thương mại khác. Đây là con số thấp hơn rất nhiều so với cùng kỳ năm ngoái.

Còn theo con số từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 tháng qua, TP.HCM chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với 12 tháng qua.

Còn báo cáo của Công ty Nghiên cứu thị trường bất động sản DKRA Vietnam cho biết, trong quý II/2019, thị trường Thành phố có 4 dự án đất nền mới mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 291 nền, tăng 12% so với nguồn cung quý trước (khoảng 259 nền). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 92% (267 nền), tăng 19% so với quý trước (224 nền).

Tương tự, phân khúc biệt thự, nhà phố, trong quý II/2019 có 3 dự án đáng chú ý được mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 383 căn, tăng 109% so với quý trước (183 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 75% (khoảng 288 căn), tăng 138% so với quý trước (121 căn).

Trong khi đó, phân khúc chung cư lại có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung trong quý II/2019. Cụ thể, trong quý II/2019, có khoảng 12 dự án, bao gồm 3 dự án mới và 9 giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó, cung cấp ra thị trường khoảng 2.559 căn, bằng 95% so với quý trước (2.700 căn), bằng 29% cùng kỳ năm trước (8.724 căn). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 2.047 căn (bằng 80% nguồn cung mới), bằng 88% so với quý trước (2.326 căn) và bằng 28% so với cùng kỳ năm trước (7.302 căn).

Trông chờ vào quý III

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, sự sụt giảm nguồn cung ở nhiều phân khúc của thị trường bất động sản tác động đến nguồn thu ngân sách thành phố. Năm 2018, thu ngân sách từ đất của TP.HCM khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%). Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%).

Kết quả thu ngân sách thành phố 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018.

Cũng trong tình trạng lo ngân sách thành phố sẽ ảnh hưởng nặng vì thị trường bất động sản giảm, ông Lê Duy Minh, Phó cục trưởng Cục Thuế TP.HCM cho biết, trong giai đoạn thị trường bất động sản TP.HCM bị khủng hoảng, nguồn thu ngân sách từ đất đai của Thành phố bị sụt giảm nghiêm trọng.

6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại được UBND TP.HCM chấp nhận chủ đầu tư.  

Cụ thể, năm 2013, số tiền thu sử dụng đất của TP.HCM chỉ đạt khoảng 5.600 tỷ đồng (chỉ bằng phân nửa số thu năm 2012 là 10.000 tỷ đồng). Nhưng sang năm 2014, thị trường phục hồi dần và nguồn thu bắt đầu tăng lên đạt khoảng 8.298 tỷ đồng. Sang năm 2015 nguồn thu tăng lên đến 21.720 tỷ đồng. Năm 2016 đạt 24.632 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đến năm 2018, thị trường bất động sản Thành phố sụt giảm 34,2%, nên nguồn thu chỉ đạt khoảng 22.600 tỷ đồng, khiến ngân sách TP.HCM thất thu 4.570 tỷ đồng so với năm 2017.

Việc khan hiếm nguồn cung trong 6 tháng qua được ông Châu cho rằng, đến từ vướng mắc trong Luật Đất đai, khó khăn này đang làm hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường chung cư, đất nền.

Dự báo thị trường bất động sản 6 tháng còn lại của năm 2019, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho rằng, với phân khúc đất nền, nguồn cung mới quý III có thể sẽ tăng hơn so với quý trước, nhưng không vượt qua năm 2018 và đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu.

Riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể tăng so với quý trước và dao động ở mức 6.000 - 7.000 căn. Sức cầu của thị trường có thể tăng nhẹ so với quý II, nhưng sẽ khó có thể cao bằng cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung nhà phố, biệt thự có thể sẽ giảm nhẹ so với quý II, dao động ở mức 200 - 300 căn.

Theo quan sát, thị trường bất động sản TP.HCM giảm nhiệt liên tục từ giữa năm 2018 do nguồn cung bị tắc. Tuy nhiên, sức cầu vẫn ở mức cao và tỷ lệ tiêu thụ dự án mới ghi nhận rất tốt. Việc thiếu cung, trong khi nhu cầu lớn đã đẩy giá nhà tại TP.HCM lên cao.

DKRA Vietnam cho rằng, thị trường hiện tại phức tạp và khó đoán định, nhưng thị trường đang tự điều chỉnh để bước sang cấp độ tích cực hơn, hướng đến ngày càng minh bạch và bền vững. Qua đó, tất cả thành phần bao gồm chủ đầu tư, nhà môi giới, cơ quan chức năng, người mua cũng phải linh hoạt và chủ động điều chỉnh cho những thay đổi tốt hơn.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư cho rằng, thị trường sẽ có biến động nếu như Tập đoàn Vingroup mở bán chính thức Dự án Vinhomes Grand Park tại quận 9, TP.HCM trong tháng 9/2019 như dự kiến trước đó của tập đoàn này. Nhận định này có cơ sở, vì hiện các sàn môi giới bán dự án này đã bắt đầu tiến hành nhận đặt cọc giữ chỗ, phía Vingroup cũng đã bắt đầu truyền thông và xây dựng dự án.