Nhà máy ngoại dịch chuyển, cơ hội vàng cho bất động sản công nghiệp

Thị trường BĐS công nghiệp đang trong giai đoạn mới phát triển với nhiều tiềm năng.

Nhiều doanh nghiệp (DN) nước ngoài đang có sự dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam (VN). Sự dịch chuyển này sẽ kéo theo vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài tăng mạnh, thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp có cơ hội phát triển.

Thu hút nhà đầu tư ngoại

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường BĐS công nghiệp ở VN bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics vẫn đang trong giai đoạn mới phát triển với nhiều tiềm năng.

Trong đó, BĐS công nghiệp ở miền Bắc dự báo sẽ hưởng lợi lớn nhất vì ở gần Trung Quốc, thuận lợi cho việc dịch chuyển nhà xưởng của các DN. Một số tỉnh, thành miền Bắc như Hải Phòng, Quảng Ninh và có thể là cả Bắc Ninh, Bắc Giang hay Hưng Yên sẽ đón làn sóng dịch chuyển này mạnh mẽ nhất.

Theo báo cáo của công ty tư vấn Jone Lang Lasalle, từ đầu năm 2019 đến nay, nhu cầu BĐS khu công nghiệp phía Bắc tiếp tục tăng cao. Tỉ lệ lấp đầy trong quý I-2019 đạt trung bình ở mức 72% ở năm tỉnh/TP năng động nhất, dẫn đầu là Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên.

Ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL VN, lý giải có hiện tượng trên là do mức lương nhân công sản xuất trung bình của VN chỉ bằng 1/4 so với các nước khác trong khu vực. Sức hấp dẫn của thị trường VN còn tới từ nhiều chính sách ưu đãi về thuế như giảm thuế thu nhập DN, thuế nhập khẩu, thuế thu nhập cá nhân...

“Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển trong chuỗi giá trị đang mở ra tiềm năng phát triển cho thị trường BĐS công nghiệp. Ðây cũng là lý do nhiều DN mở rộng hướng phát triển sang lĩnh vực này” - ông Wyatt chia sẻ.

Tương tự, khu vực các tỉnh, thành phía Nam cũng thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Đơn cử như quỹ Warburg Pincus (Mỹ) và nhà phát triển BĐS công nghiệp Becamex IDC tại Bình Dương đã cho ra mắt liên doanh Công ty CP Phát triển BW Industrial. Theo thông cáo của họ, với hơn 200 ha dự án đang được phát triển, vốn đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD, BW Industrial hiện là nhà phát triển dịch vụ cho thuê công nghiệp và hậu cần lớn nhất tại VN.

Nhà đầu tư Singapore Boustead cũng phát triển nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo nhu cầu (với tổng diện tích 18 ha tại Nhơn Trạch, Đồng Nai). Trong khi đó, Công ty Phát triển BĐS Trung Quốc (CFLD) tham gia đàm phán để tìm kiếm cơ hội đầu tư đất công nghiệp tại tỉnh Long An, vị trí chiến lược trong khu kinh tế trọng điểm phía Nam.

Ngoài ra, dự báo trong năm 2019, khi hạ tầng hoàn thiện, BĐS công nghiệp khu vực Long Hậu (Long An) và Tân Uyên (Bình Dương) sẽ tiếp tục thu hút nhiều nhà đầu tư.

Tận dụng cơ hội ở thời điểm vàng

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, nguyên nhân khiến cho BĐS khu công nghiệp VN thu hút không chỉ vì chi phí sản xuất thấp mà còn do VN đang có sự đầu tư phát triển hạ tầng mạnh mẽ, chính sách tạo thông thoáng cho nhà đầu tư nước ngoài. Hơn nữa, vị trí VN rất thuận tiện trong giao thương hàng hóa quốc tế, cơ hội phát triển logistics rất lớn.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng cho rằng VN cần phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ, thuận tiện thì mới đáp ứng cho tiềm năng phát triển loại hình này. Bên cạnh đó, VN phải tiếp tục cải thiện năng suất lao động, chính sách, môi trường kinh doanh…, nhất là khơi thông các thương vụ M&A.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, nhận định cơ quan quản lý cần thay đổi cách lập quy hoạch đất công nghiệp nằm trong quy hoạch tổng thể của vùng, địa phương và cả nước để khai thác hết tiềm năng, thế mạnh. Cụ thể, cần tập trung quy hoạch các khu công nghiệp và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao với các mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài. Quy hoạch cần được lập đồng bộ và công bố công khai để các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm.

“Đặc biệt, cần minh bạch hóa thông tin về thị trường BĐS với những chính sách dài hạn, ổn định và có tính đảm bảo mức độ rủi ro chính sách, tạo tâm lý yên tâm cho nhà đầu tư” - ông Nam chia sẻ.

Một số DN FDI góp ý VN cần đầu tư cho BĐS công nghiệp trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại VN có thiết kế xây dựng, kho và hạ tầng chưa đạt chuẩn, không bắt kịp nhu cầu của DN. Ngoài ra, VN cần nâng cao chất lượng quản lý và xây dựng khu công nghiệp để đáp ứng được tiêu chuẩn của các công ty đa quốc gia.