Những đô thị “hoang” trong vùng sốt đất

Từ những đô thị im ắng

Thời gian gần đây, cơn sốt đất đã và đang trở lại một số khu vực ở TP.HCM, đặc biệt là ở Quận 9, Quận 2, Quận 12 hay huyện Cần Giờ... Tại những khu vực này, nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư có quy mô lớn, thu hút mạnh mẽ dòng tiền đầu tư, đồng thời được hứa hẹn là địa chỉ lý tưởng để xây dựng các công trình dân sinh, mang diện mạo của một thành phố hiện đại. Thế nhưng, đến nay, ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, phần lớn những khu đô thị này vẫn vắng bóng cư dân, nếu không muốn nói là “đô thị hoang” đang nằm trong vùng sốt đất.

Nếu thời điểm năm 2005, khu vực Quận 9 được coi là điểm “nóng” phía Đông Thành phố với hàng trăm dự án bất động sản được rầm rộ triển khai và thu hút dòng tiền mạnh mẽ của các nhà đầu tư, thì nay, khu vực này khiến cho nhiều người tiếc nuối khi nhắc đến, bởi hàng chục dự án dang dở, vắng bóng người. Trong đó, Khu đô thị Đông Tăng Long là một trong những dự án đình đám nhất thời bấy giờ.

Đây là dự án do Công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, với số tiền hơn 1.100 tỷ đồng để giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng giao thông, kéo điện, nước. Tuy nhiên, gần 15 năm trôi qua, dự án này mới xây được... 10 căn biệt thự, hàng trăm lô đất được phân lô và chưa có người ở.

Tương tự, tại Dự án Bắc Rạch Chiếc (phường Phước Long A, Quận 9) có diện tích 82 ha, do Công ty Địa ốc 10 làm chủ đầu tư, với hơn 600 tỷ đồng cho việc giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng. Thế nhưng, do hạ tầng chưa thể kết nối nên khu vực này “vô tình” trở thành bãi đậu xe container.

Các dự án này chỉ có lẻ loi một vài công trình đang xây dựng.

Theo ghi nhận của phóng viên, cơ sở hạ tầng đã được xây xong nhưng sau nhiều năm xuống cấp trầm trọng, phần lớn đất trống bỏ hoang, nhường chỗ cho cỏ thỏa sức mọc. Mỗi khi mưa xuống thì đường sá lầy lội, không khác gì một vùng hoang hóa nằm trong khu đô thị sầm uất.

Kế bên là Khu dân cư Khang An (Phú Hữu, Quận 9), do Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Khang An làm chủ đầu tư. Mặc dù sở hữu vị trí khá đắc địa, gần đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây, nhưng bên trong dự án khu dân cư có diện tích 115.419 m2 này lại hoang vắng một cách lạ thường. Hàng chục căn biệt thự, nhà phố đã xây dựng xong phần thô nhưng bỏ hoang từ lâu. Trong khi đó, nhiều căn đã được làm cổng, thậm chí xây bít lối vào để ngăn ngừa nạn hút chích. Những tấm biển tên đường cũng đã hoen rỉ và hư hỏng theo thời gian.

Hay tại Quận 2, nơi được định hướng quy hoạch thành khu đô thị sầm uất mới của phía Đông TP.HCM, một số dự án cũng lâm vào cảnh đất trống người không. Ngay tại các dự án được đánh giá có vị trí đẹp như Huy Hoàng, Thế Kỷ hiện có mức giá giao dịch trên thị trường 50 - 70 triệu đồng/m2, cũng có rất ít người ở. Còn tại một số khu vực Thạnh Mỹ Lợi, Bình Trưng Đông, nơi từng diễn ra khá sôi động mua bán đất nền, bây giờ vẫn chỉ là một cánh đồng mênh mông.

Xa hơn là siêu dự án lấn biển Saigon SunBay (huyện Cần Giờ) do Công ty cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ (CTC Corp) làm chủ đầu tư. Với tổng diện tích 600 ha, trong đó 400 ha là đất xây dựng công trình du lịch và khu dân cư cao cấp; 200 ha là bãi biển nội bộ, với tổng mức đầu tư lên đến 1,5 tỷ USD.

Theo quy hoạch ban đầu, dự án bao gồm khách sạn, khu nghỉ dưỡng, trung tâm mua sắm, dịch vụ giải trí và khu biệt thự căn hộ cao cấp phục vụ khoảng 31.000 cư dân và khách du lịch. Thời gian xây dựng hệ thống các công trình lấn biển, hạ tầng kỹ thuật dự kiến trong vòng 5 năm, và các công trình kiến trúc dự kiến đến giữa năm 2016 hoàn tất. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy, hiện dự án đã bị “chết yểu” ngay khi mới hoàn tất việc san lấp mặt bằng.

Nhiều dự án đã hoàn thiện hạ tầng nội bộ, nhưng vẫn bị bỏ hoang.

Nghĩ đến câu chuyện “con gà và quả trứng”

Từ câu chuyện của Đông Tăng Long, Bắc Rạch Chiếc, hay Saigon Sunbay, giới phân tích cho rằng, nguyên nhân dẫn tới dự án phần lớn bỏ hoang tại các quận vùng ven là do dự án đi trước, cơ sở hạ tầng đi sau. Bởi chẳng ai muốn sống trong một dự án hoành tráng, nhưng đường nội bộ thì lầy lội, những trục đường liên kết vùng chưa có. Chính vì vậy, sau nhiều năm truyền thông rầm rộ, các dự án này vẫn còn sơ khai, chưa nên hình nên dạng.

Tuy nhiên, một số chủ đầu tư thì suy nghĩ ngược lại, khi dự án được triển khai phải có dân về ở thì hạ tầng giao thông và các dịch vụ tiện ích mới được triển khai, như vậy sẽ tránh gây lãng phí. Sự đối nghịch này như một vòng luẩn quẩn khiến cho người ta nghĩ đến câu chuyện con gà có trước, hay quả trứng có trước?!

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, ngoài các yếu tố khách quan, sai lầm lớn nhất khiến các dự án bất động sản dang dở là do chính chủ đầu tư, bởi nguyên lý hạ tầng đi trước dự án luôn luôn đúng. Rõ ràng, các chủ đầu tư chỉ chạy theo phong trào xây dựng dự án chứ không có tính dự báo trước.

“Chỉ cần so sánh hạ tầng giữa hai khu đô thị Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng sẽ thấy rất rõ. Tại Phú Mỹ Hưng, ngay cả những khu đất còn trống, chưa triển khai dự án nhưng cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện. Còn Thủ Thiêm, ngoài đại lộ Mai Chí Thọ do Nhà nước đầu tư thì gần như chưa có gì tại những khu chức năng. Những dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Thủ Thiêm 2 bị chậm tiến độ, các tuyến đường như Đồng Văn Cống hay Võ Chí Công đều là những tuyến đường huyết mạch liên kết vùng nhưng bây giờ mới có chủ trương đầu tư mở rộng”, ông Đực phân tích.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam cho rằng, để phát triển bất động sản, trước tiên, phải có quy hoạch cơ sở hạ tầng tổng thể, từ toàn bộ thành phố, xuống quận, phường, sau đó là quy hoạch chi tiết cho từng khu đất một.

“Cơ sở hạ tầng phải đi trước bất động sản một bước. Tại Việt Nam, thị trường đang chạy đua theo nhu cầu của người tham gia mà thiếu bàn tay quản lý chặt chẽ. Như huyện Nhà Bè, Quận 7, hay Quận 9 rất nhiều dự án bất động sản đang phát triển nhưng cơ sở hạ tầng vẫn chưa đáp ứng được”, bà Dung nói.

Các chuyên gia trong ngành còn cho rằng, mặc dù nguyên nhân do các chủ đầu tư chạy theo phong trào, tuy nhiên, để sớm giải quyết dứt điểm các dự án “vắng hơi người” này, thì TP.HCM cần có những chính sách hợp lý để đồng hành cùng các chủ đầu tư. Trong đó, tạo cơ chế để các chủ đầu tư đã có dự án phát triển hạ tầng giao thông và các nhu cầu thiết yếu khác cho cuộc sống của người dân là giải pháp cần sớm tính đến.