“Quyền biểu quyết tính theo m2 tại hội nghị nhà chung cư có thể tạo xung đột”

Nhà chung cư đang phát triển mạnh tại Việt Nam trong những năm gần đây do nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng cao. Tuy nhiên, kéo theo đó là các tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến chung cư cũng liên tục xảy ra. Trong đótrong các vụ tranh chấp hiện nay chủ yếu đến từ việc: Chuyển giao quỹ bảo trì chung cư; Diện tích căn hộ; Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ; Sở hữu chung, riêng và Phí dịch vụ.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020, hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua). Trường hợp quá thời hạn quy định đó mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.

Khi Ban quản trị (BQT) chung cư có quyết định công nhận của UBND cấp xã hoặc huyện thì BQT có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động để quản lý kinh phí bảo trì theo quy định.

Ngoài ra, Thông tư 06 cũng quy định chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở có thể do một hoặc nhiều thành viên BQT đứng tên đồng chủ tài khoản. Với nhà chung cư sử dụng hỗn hợp, chủ tài khoản tối thiểu là 3 thành viên BQT đứng tên đồng chủ tài khoản.

Các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất 1 đại diện chủ sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định (nếu có).

Đối với quyết định chi tiêu quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định: Trường hợp BQT tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên BQT đồng ý.

BQT nhà chung cư phải thông báo công khai về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập, không được thay đổi tài khoản này và định kỳ 6 tháng thông báo công khai về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có). Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải theo đúng quy định của Luật Nhà ở và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định để theo dõi, quản lý.

Theo Thông tư 06, quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích riêng khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1 m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết (quy định trước đây là mỗi căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết).

Liên quan tới quy định trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM từng cho rằng, phần bỏ phiếu tham gia hội nghị nhà CC lần đầu tính trên m2 sẽ tránh tình trạng trục lợi của các cá nhân mua căn hộ diện tích nhỏ để tham gia vào BQT. Còn về diện tích sàn này, nếu tính trên m2 vẫn bảo đảm tính công bằng cho người sở hữu diện tích sàn chứ không đánh đồng người có diện tích lớn nhưng lại không biểu quyết đúng quyền lợi.

Trao đổi xung quanh quy định tại Thông tư 06, luật sư Trương Anh Tú (Chủ tịch TAT Law Firm) nhận định xét về mặt kỹ thuật, quyền biểu quyết tính theo m2 khiến mọi thứ phức tạp hơn. Trước đây, quyền biểu quyết được tính theo đơn vị căn hộ thì chủ hộ phát biểu ý kiến và biểu quyết rất đơn giản. Tuy nhiên, với quy định mới, phải mất nhiều thời gian để tính toán, thậm trí cần phải thuê đơn vị IT viết phần mềm quản trị riêng cho từng khu dân cư để tính tỉ lệ biểu quyết cho hàng trăm, ngàn căn hộ.

Việc ra văn bản điều chỉnh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư được hiểu rằng chúng ta đang hướng đến các đối tượng chịu sự điều chỉnh là hộ gia đình, những con người cụ thể trong khu dân cư, chứ không phải là những m2, nhưng căn hộ vô chi vô giác, thế nên việc lấy m2 làm căn cứ biểu quyết là không hợp lý.

Bên cạnh đó Luật sư Tú lo ngại khi xác định quyền biểu quyết tính theo m2, rất có thể chủ đầu tư sẽ áp đảo cư dân vì theo Luật Nhà ở mới 2014, những phần không có trong hợp đồng bán cho cư dân thì được hiểu là phần diện tích của chủ đầu tư nên họ sẽ có phần diện tích rất lớn để có thể thao túng các chính sách trong tòa nhà, gây bất cập và có nguy cơ hình thành những xung đột mới.

"Thông tư mới đáng lẽ nên tập trung giải quyết những tranh chấp như: chuyển giao quỹ bảo trì chung cư; diện tích căn hộ; Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ; sở hữu chung, riêng và phí dịch vụ", ông Tú nói