Nghị quyết 18 là “kim chỉ nam” giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản TP.HCM bất ổn, cung – cầu "lệch pha"

Theo các chuyên gia, hiện nay, thực tiễn phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM đang bộc lộ nhiều tồn tại và hạn chế. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn trong hoàn thiện các khâu pháp lý để triển khai dự án cung cấp sản phẩm ra thị trường.

Trên địa bàn TP.HCM đang có khoảng trên 100 dự án bị ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.

Về nguồn cung thị trường bất động sản, phân khúc căn hộ trong giai đoạn quý II/2022, có rất nhiều tín hiệu tích cực nhưng nó chỉ là sự thay đổi đột biến trong từng giai đoạn. Quan trọng hơn là tình hình đến cuối quý 3 năm 2022 này lại có xu hướng trầm lắng trở lại. Điều này cho thấy những thị trường lớn hiện nay đang phải đối diện với sự khó khăn, đặc biệt là nguồn cung.

Số liệu của CBRE khảo sát cũng cho thấy, 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung của căn hộ cao cấp tăng 13.465 căn, tăng vượt trội ở thời điểm nhiều năm trước. Nhưng, đến thời điểm quý 3 trở lại đây, nguồn cung lại giảm trở lại. Điều này cho thấy sự mất cân đối trong nguồn cung đối với thị trường.

Nguồn cung tăng cao này chủ yếu nằm ở một, hai dự án hoặc cụm dự án nhất định. Điều này không phản ánh chung đến toàn thị trường. Chính vì vậy dẫn đến việc tiêu thụ trong cùng thời điểm rất thấp so với những thời gian trước. Mức giá toàn thị trường tăng khoảng 10%, đặc biệt là phân khúc có nhiều biến động nhất là phân khúc tầm trung.

Trong hai năm trở lại đây, nguồn cung của phân khúc này giảm liên tục và xu hướng đến quý 3 vẫn tiếp tục giảm. Phân khúc cao cấp vẫn là phân khúc chi phối toàn bộ thị trường. Điều này khiến các nhà đầu tư mua nhà để ở rất khó mua được sản phẩm phù hợp. Đây được xem là những yếu tố gây mất cân đối tại thị trường TP.HCM.

Nghị quyết 18 tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Để giải quyết vấn đề lệch pha cung cầu và gia tăng nhà ở vừa túi tiền cho người có thu nhập thấp, theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Group nhận định cần có 5 giải pháp. Đó là triển khai chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hơi và đồng bộ; đẩy nhanh sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất; xây dựng hành lang pháp lý liên quan đến xét duyệt đối tượng mua, nguồn vốn vay ưu đãi; rút ngắn quy trình thủ tục cấp phép dự án; xây dựng nguồn vốn hỗ trợ các doanh nghiệp và người mua với lãi suất phù hợp…

"Bên cạnh Nghị quyết 18-NQ/TW tiếp tục củng cố hành lang pháp lý, quy định việc kiểm soát, quản lý hiệu quả việc sử dụng đất, minh bạch hóa thông tin về quy hoạch, tránh những sự tiêu cực trên thị trường. Ngoài ra, các chủ đầu tư cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn", ông Thắng chia sẻ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện tại thị trường bất động sản có những chuyển biến ngày càng minh bạch, phát triển khi có những cơ chế, chính sách rõ ràng. Tuy nhiên, vẫn có sự "lệch pha", thiếu an toàn, thiếu ổn định do có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản dưới luật… dẫn đến nhiều dự án vướng mắc về quy định pháp luật, thủ tục hành chính, nên nguồn cung thị trường bất động sản thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu kéo giá nhà, đất, căn hộ tăng cao.

"Năm nay và năm tới được coi là cơ hội vàng để giải quyết những khó khăn, vướng mắc, chồng chéo những vấn đề trên bởi Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Đồng thời việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đang được Quốc hội xem xét, một khi được thực thi sẽ tháo gỡ vướng mắc nguồn cung cho thị trường bất động sản", ông Châu nhận định.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, giải pháp lâu dài cho Việt Nam là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ bất động sản và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ sắc thuế bất động sản phù hợp.

"Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Đồng thời, chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ sắc thuế bất động sản", GS Võ chia sẻ.