Thị trường bất động sản TP.HCM: Doanh nghiệp, khách hàng mòn mỏi chờ khai thông pháp lý

Doanh nghiệp vướng trăm bề

Công ty TNHH MTV Địa ốc Sài Gòn Nam Đô cho biết, 749 hộ dân mua căn hộ tại Dự án Saigonres Plaza tại quận Bình Thạnh, TP.HCM của Công ty đang rất sốt ruột. Dự án này được phê duyệt và cấp phép tiến hành xây dựng và bán cho khách hàng từ tháng 1/2015, với quy hoạch làm chung cư kết hợp thương mại dịch vụ và văn phòng. Cuối năm 2016, Dự án đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng, sang năm 2017, khách hàng đã về ở.

Song đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa được phê duyệt hồ sơ nộp tiền sử dụng đất để cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, nên doanh nghiệp không thể làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho người mua nhà. Lý do TP.HCM chưa cho phê duyệt hồ sơ bởi dự án vướng đất công nằm xen lẫn trong dự án.

Một dự án nữa đang khiến cả doanh nghiệp và khách hàng mua nhà đau đầu là Charmington Iris, do Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP (Sabeco HP) làm chủ đầu tư, Công ty TTC Land là đơn vị phát triển và bán hàng. Dự án được cấp giấy phép xây dựng từ tháng 8/2016, với quy mô 35 tầng, gồm hơn 1.400 căn hộ chung cư.

Cuối năm 2017, TTC Land tiến hành làm móng dự án và bán cho khách hàng. Thế nhưng, khi đang bán dự án, thì ngày 27/12/2018, UBND TP.HCM có văn bản yêu cầu thu hồi lại giấy phép đã cấp trước đó cho dự án này. Nguyên nhân là vì TP.HCM đang điều tra việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của dự án này từ đất sản xuất sang đất ở.

Tới nay, dự án dù đã xây xong phần móng, nhưng vẫn không thể triển khai tiếp, hàng trăm khách hàng mua nhà dự án này đứng ngồi không yên và chủ đầu tư cũng chưa biết bao giờ TP.HCM mới chấp thuận lại.

Năm 2010, Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh được giao 77.300 m2 đất để làm khu dân cư và thương mại hỗn hợp tại quận 7, TP.HCM. Nhưng trong dự án lại có 1.758 m2 đất công, chiếm 2,2% diện tích nằm rải rác tại 5 thửa đất khác nhau.

Phần đất công này gồm một ít diện tích thuộc đất rạch, một phần đất chờ thu hồi để mở đường giao thông và một phần diện tích đất lưu không. Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý và sử dụng tài sản công, đất công bắt buộc phải đưa ra đấu giá. Nhưng nếu muốn đấu giá cũng không được, vì diện tích không nằm chung để thành lập dự án, thế nên tới nay dự án không thể triển khai.

Chung cảnh ngộ là Dự án Khu đô thị Vạn Phúc của Tập đoàn Đại Phúc. Quy mô của dự án này là 198 ha, trong đó khu công viên 21 ha có 5% là đất công. Doanh nghiệp muốn mua lại 5% đất công đó để có thể triển khai ngay dự án công viên, bởi doanh nghiệp đối tác Hàn Quốc đã mang máy móc và lập dự án chờ triển khai từ năm 2017. Tuy nhiên, vì đất công phải qua đấu giá, nên tới nay, dự án này chưa thể thực hiện được và đang đợi Thành phố đấu giá đất.

Còn với Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn, tháng 12/2012, công ty này đã bàn giao căn hộ cho người dân vào ở chung cư cao tầng An Bình, số 787, đường Lũy Bán Bích, phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú. Nhưng đến tháng 5/2018, UBND TP.HCM mới có Quyết định 1937/QĐ-UBND về chuyển mục đích sử dụng đất của dự án. Oái ăm là, tới nay, dự án vẫn chưa được tính tiền sử dụng đất để Công ty thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Tháo gỡ điểm nghẽn

Có nhiều dự án dù đã xây dựng và bàn giao nhà cho người mua khá lâu, nhưng chưa thể hoàn tất thủ tục tài chính với Nhà nước, từ đó cũng không thể làm sổ hồng cho khách hàng, để rồi dẫn tới cảnh tranh chấp giữa khách hàng và doanh nghiệp.

Đại diện Công ty cổ phần Bất động sản Vietcomreal cho biết, doanh nghiệp đang xây dựng dự án tại quận 5, TP.HCM, đã gần hoàn thành, nhưng chưa thể bán vì chưa biết tiền sử dụng đất là bao nhiêu để tính đúng đầu ra, đầu vào.

Thậm chí, có doanh nghiệp xin tạm đóng tiền sử dụng đất cũng không được chấp nhận. Các dự án đang nằm “án binh bất động” để chờ rà soát, thanh tra, dẫn đến nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, làm giảm cơ hội sở hữu nhà ở của số đông người có nhu cầu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, có 3 điểm nghẽn lớn hiện nay mà doanh nghiệp địa ốc đang gặp phải và rất cấp thiết cần được tháo gỡ sớm, gồm: phê duyệt quy hoạch 1/500; lựa chọn chủ đầu tư; tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó có đất xen kẹt, đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.

Phân tích kỹ hơn, ông Châu cho biết, đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM hiện đều bị ách tắc, do Sở Quy hoạch - Kiến trúc không nhận hồ sơ của nhà đầu tư, dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND Thành phố. Lý do là tại khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị, quy định chủ đầu tư mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.

“Vì chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận chủ đầu tư, nên các doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, cần sửa đổi, thay thế từ “chủ đầu tư” bằng từ “nhà đầu tư” hoặc cụm từ “chủ đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất” vào khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị.

Một vướng mắc lớn khác mà nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM đang gặp phải, đó là đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó xen lẫn đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý. Các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư đã dẫn đến ách tắc hàng loạt dự án, vì theo quy định của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công, phải đấu giá phần đất công này.

Phần lớn diện tích đất công tại các dự án nói trên nằm rải rác, không thể lập một dự án mới hoặc tách rời khỏi dự án doanh nghiệp đang triển khai, nên không thể đem ra đấu giá. Nếu không đấu giá mà bán chỉ định cho doanh nghiệp thì phải xin ý kiến, tức phải chờ.

Hiện trên địa bàn thành phố có 170 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thì chỉ có 44 dự án đã có sổ đỏ đất ở, còn lại 126 dự án có nguồn gốc đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. “Nếu không tháo gỡ các điểm nghẽn này, TP.HCM sẽ xảy ra tình trạng một vài doanh nghiệp làm chủ cuộc chơi, làm chủ thị trường và giá cả, trong khi nguồn thu ngân sách thì sụt giảm”, một chủ đầu tư nói.

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản TP.HCM trong quý III/2019 của một số đơn vị tư vấn như JLL Việt Nam, DKRA Việt Nam cho thấy bức tranh không mấy khả quan, các phân khúc như đất nền, nhà phố, biệt thự đều khá trầm lắng.

Theo đó, lượng mở bán nhà phố, biệt thự trong quý III/2019 chỉ đạt 229 căn, thấp kỷ lục trong 5 năm gần đây. Với đất nền, nguồn cung đã giảm dần trong 2 năm gần đây. Toàn thị trường quý III chỉ có 3 dự án được ra mắt, giảm 38% cùng kỳ năm trước với tỷ lệ tiêu thụ đạt 75%, tương đương 2 quý đầu năm.