5 vấn đề hiểu chưa đúng về Sổ đỏ khiến người dân dễ bị thiệt

1. Bán nhà đất phải có sự đồng ý của các con

Theo khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định ký tên. Mặt khác, người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng khi được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý nếu có chung quyền sử dụng đất.

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”

Như vậy, khi Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình sử dụng đất thì người đứng tên trên Sổ đỏ chỉ được chuyển nhượng nếu được các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

Lưu ý: Không phải trường hợp nào Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình thì khi chuyển nhượng cũng phải có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình mà chỉ cần sự đồng ý của người có chung quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, nếu thành viên trong gia đình không có chung quyền sử dụng đất thì khi chuyển nhượng không cần sự đồng ý của những người này.

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Theo đó, các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất được cấp chung Sổ đỏ nếu có đủ điều kiện sau:

- Có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).

- Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (nếu con sinh sau thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì không có chung quyền sử dụng đất).

- Có quyền sử dụng đất chung (góp tiền để nhận chuyển nhượng, được thừa kế, tặng cho chung...).

Tóm lại, những thành viên trong hộ gia đình không có chung quyền sử dụng đất thì khi chuyển nhượng những người này không có quyền đồng ý, ngăn cản hay phản đối.

2. Đất chưa có Sổ đỏ sẽ không được chuyển nhượng

* Từ ngày 01/7/2014 đến nay

Điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

…”

Như vậy, có 02 trường hợp chưa có Sổ đỏ vẫn được chuyển nhượng, cụ thể:

Trường hợp 1: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.

Trường hợp 2: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.

* Trước ngày 01/7/2014

Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2014 vẫn được pháp luật thừa nhận và bảo vệ nếu đủ điều kiện. Trong trường hợp này không phải đăng ký biến động (không phải sang tên) mà được cấp Sổ đỏ theo thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu nếu có đủ điều kiện.

3. Đất không có Sổ đỏ không được bồi thường

Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì hộ gia đình, cá nhân sẽ được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện sau:

- Không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

- Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp.

Như vậy, dù không có Sổ đỏ nhưng đủ điều kiện được cấp thì vẫn được bồi thường về đất nếu Nhà nước thu hồi.

4. Vợ/chồng đứng tên Sổ đỏ thì người còn lại không có quyền

Khoản 4 Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”

Như vậy, mặc dù quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng thì vẫn có thể ghi tên một người.

Trường hợp Sổ đỏ chỉ ghi tên một người thì người còn lại vẫn có quyền như người đứng tên nếu đó là tài sản chung của vợ chồng. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau:

“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận”

Tóm lại, quan điểm vợ hoặc chồng một mình đứng tên trên Sổ đỏ nhưng quyền sử dụng đất, nhà ở là tài sản chung thì người còn lại không có quyền là không đúng.

5. Người khác giữ Sổ đỏ thì có quyền bán nhà đất

Vì nhiều lý do khác nhau (cho mượn, gán nợ…) mà trên thực tế người sử dụng đất cho người khác cầm giữ Sổ đỏ của mình. Nhiều người khi cho người khác giữ Sổ đỏ thì “sợ” họ chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, theo pháp luật thì người đang giữ Sổ đỏ không thể tự ý chuyển nhượng, tặng cho nếu không được sự đồng ý của người sử dụng đất bằng văn bản.

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”

Như vậy, một người giữ Sổ đỏ của người khác thì không được tự ý chuyển nhượng, tặng cho. Hay nói cách khác, nếu không phải là người người sử dụng đất thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho khi có sự ủy quyền.