Bất động sản vùng ven có dấu hiệu hạ nhiệt

Sôi động thị trường tỉnh lẻ năm 2019

Chiến lược mở rộng phát triển ra vùng đô thị lân cận trong những năm qua của TP.HCM đã đẩy nhanh tốc độ phát triển hạ tầng kết nối với các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An...

Nhiều công trình đã được triển khai như: đại lộ Phạm Văn Đồng, đường Mỹ Phước - Tân Vạn, xa lộ Hà Nội mở rộng, Vành đai 2, Vành đai 3, cao tốc Long Thành - Dầu Giây, tuyến Metro số 1…

Nhờ đó, từ cuối năm 2018 tới nay, thị trường bất động sản tại các tỉnh lân cận TP.HCM hết sức sôi động, nhất là tại những khu vực có vị trí tiếp giáp và dọc các trục giao thông chính.

Điển hình là Long An, một điểm đến hấp dẫn đối với nhà đầu tư, không chỉ bởi vị trí thuận tiện, giáp TP.HCM, mà còn vì những lợi thế mà không phải địa phương nào cũng có được.

Với thông tin xuất hiện nhiều dự án lớn tại Long An, một làn sóng giãn dân từ TP.HCM sang các huyện giáp ranh như Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức đã diễn ra khá mạnh mẽ. Nhìn chung, bất động sản tại Long An có biên độ tăng giá 15 - 30%/năm, những điểm nóng có thể lên đến 60 - 80%/năm.

Sự tăng tốc của thị trường bất sản tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM và một vài địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông là cơ hội cho các nhà đầu tư thu hút dòng tiền dịch chuyển, đồng thời, tạo điều kiện an cư cho những người trẻ, gia đình có thu nhập ổn định và nhu cầu ở thực.

Ngoài ra, từ năm 2018, nguồn cung mới tại thị trường bất động sản TP.HCM bị hạn chế cũng buộc doanh nghiệp địa ốc phải dịch chuyển và “đổ bộ” về các tỉnh lẻ.

Đơn cử, Công ty cổ phần Tập đoàn Cát Tường vừa tung ra thị trường Hậu Giang Dự án Western Pearl. Đây là dự án lớn, được đầu tư bài bản đầu tiên tại tỉnh Hậu Giang với tổng mức đầu tư lên tới 85 triệu USD, rộng 78 ha, phát triển các dòng sản phẩm như đất nền, nhà phố, biệt thự.

Trước đó, đầu năm 2019, Tập đoàn Cát Tường đã đầu tư Dự án Cát Tường Phú Hưng tại TP. Đồng Xoài (tỉnh Bình Phước). Dự án có diện tích 92,7 ha, vốn đầu tư 70 triệu USD với các dòng sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự, trung tâm thương mại… và cũng là dự án lớn đầu tiên tại tỉnh Bình Phước.

Một tên tuổi lớn khác là Tập đoàn Hưng Thịnh Corp - doanh nghiệp bất động sản chuyên phát triển dự án biệt thự, chung cư tại TP.HCM - cũng quyết định “đổ bộ” về các tỉnh lân cận từ đầu năm 2019, khi thị trường bất động sản TP.HCM gặp khó. Đầu năm nay, Hưng Thịnh Corp ra mắt Dự án Biên Hòa New City tại TP. Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai) với dòng sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp này còn chào bán Dự án Bà Rịa City Gate với dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự, đất nền tại TP. Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu). Thậm chí, tháng 5 vừa qua, doanh nghiệp này đã vươn ra tận Vĩnh Long - địa phương chưa từng xuất hiện trên “bản đồ” thị trường bất động sản Việt Nam - để chào bán Dự án Vĩnh Long Vew Town, với sản phẩm chủ yếu là đất nền, nhà phố.

Cùng với Hưng Thịnh Corp, Novaland cũng là cái tên được nhắc tới trong năm 2019 với xu hướng đầu tư dự án tại vùng ven. Doanh nghiệp này đang chào bán Dự án Aqua City rộng cả ngàn héc-ta, với dòng sản phẩn nhà phố, biệt thự… tại TP. Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai).

Một số doanh nghiệp bất động sản khác như DRH Holding, Asia Holding, Himlamland, DKRA Vietnam… cũng đang dịch chuyển về tỉnh lẻ để đầu tư phát triển dự án.

Đảo chiều

Dù phát triển sôi động trong năm 2019, nhưng theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản vùng ven trong năm 2020 sẽ “giảm nhiệt”.

Ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Thăng Long cho biết, từ cuối quý II/2019, các dự án bất động sản ở những địa phương lân cận TP.HCM bắt đầu có dấu hiệu trầm lắng.

Thậm chí, một dự án tại Bình Phước chỉ có hơn 200 căn nhà phố, nhưng mở bán mấy tháng vẫn chưa hết hàng.

Nhiều dự án tại Bình Dương cũng trong tình cảnh tương tự, lượng hàng bán ra rất ì ạch. Đơn cử, Dự án Phú An Garden tại huyện Bầu Bàng mở bán từ tháng 5/2019, nhưng ghi nhận từ các sàn giao dịch cho thấy, mỗi tháng chỉ bán được vài nền đất, nhà phố.

Một điểm nữa cho thấy sự chững lại của thị trường, đó là tại những dự án lớn đã bán hết hàng, khách hàng không dễ chuyển nhượng lại sản phẩm đã mua.

Ông Nguyễn Văn Long, ngụ tại quận 9 (TP.HCM) cho biết, cuối năm 2018, ông mua 2 lô đất nền tại dự án ở TP. Biên Hòa (Đồng Nai) với giá 1,5 tỷ đồng/nền.

Từ tháng 6/2019, ông bắt đầu chào bán lại lô đất này (đã có sổ đỏ từng nền đất), nhưng sau nửa năm vẫn chưa bán được, thậm chí, ông chấp nhận bán giá gốc mà vẫn không có ai mua.

Lý giải nguyên nhân đảo chiều của thị trường bất động sản vùng ven, từ sôi động trở lên trầm lắng, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, có 3 lý do chính.

Thứ nhất là, thị trường bất động sản vùng ven vẫn chưa sẵn sàng đón nhận các dự án lớn, bởi những nơi này vẫn thiếu hạ tầng kết nối, các tiện ích như khu vui chơi, giải trí, mua sắm, bệnh viện, trường học…

Thứ hai là, quỹ đất tại các tỉnh còn lớn, nhu cầu mua nhà tại các dự án bất động sản chưa nhiều, khách hàng chủ yếu là các nhà đầu tư thứ cấp, rất ít khách địa phương mua để ở.

Thứ ba là, giá bất động sản tăng mạnh, trong khi lượng tiền của người dân tại các tỉnh không nhiều. Giá mỗi mét vuông đất dự án thường cao gấp đôi, gấp ba giá đất ngoài dự án, nên khách hàng thường chọn mua ở bên ngoài, thay vì mua đất dự án.

Đó là chưa kể, lợi dụng thị trường lên “cơn sốt”, nhiều dự án “ma” ồ ạt xuất hiện. Mới đây, tỉnh Long An “điểm danh” hàng loạt dự án “ma” của các công ty như Hưng Thịnh Cát Tường, Đất Xanh Long An, Bella Vista…

Điểm chung của các dự án này là chưa được cơ quan chức năng cấp phép, chưa hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng, nhưng chủ đầu tư đã tự ý phân lô, làm hạ tầng để bán.

Điều này cũng góp phần khiến thị trường bất động sản vùng ven chững lại, vì người mua đề cao cảnh giác hơn và không vội xuống tiền.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về kế hoạch phát triển thị trường bất động sản vùng ven trong năm 2020, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM dự báo rằng, thị trường sẽ khó khăn hơn.

Các doanh nghiệp đều bày tỏ sự phân vân trước quyết định phát triển dự án mới tại cùng ven, bởi lượng khách hàng có nhu cầu ở thực tại các thị trường này rất ít.