Bị siết tín dụng, thị trường bất động sản sẽ thế nào?

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh bất động sản. Vì thế, đã có một số ngân hàng thương mại có động thái ‘siết’ cho vay, ngưng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

Có thể kể đến như ngân hàng Sacombank đã ban hành công văn trên toàn hệ thống cho biết sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản từ nay đến hết tháng 6/2022.

Hiện ngân hàng này tập trung tín dụng vào một số lĩnh vực sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng gia tăng cao như xất khẩu, dịch vụ, logictics…

Hay ngân hàng Techcombank cũng thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản.

Theo đó, ngân hàng này sẽ tạm dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3. Các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang ngày 1/4.

Trong khi đó, ông Tiết Văn Thành, Tổng giám đốc Agribank cho biết ngân hàng này không siết chặt mà chỉ hạn chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản.

Được biết trong danh mục cho vay bất động sản, Ngân hàng Nhà nước "khóa cứng" tỷ lệ 8%, tức tỷ lệ cho vay bất động sản không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của ngân hàng. Nếu vượt hoặc tăng trưởng nóng quá sẽ bị tuýt còi.

Theo các chuyên gia, động thái siết tín dụng bất động sản này là phù hợp thời điểm này. Bởi lẽ, nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ… thì đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra giám sát.

Tuy nhiên, việc siết tín dụng chảy vào bất động sản, chắc chắn sẽ có tác động đến thị trường, người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp địa ốc.

TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng đánh giá, việc tạm dừng giải ngân cho vay bất động sản sẽ làm ảnh hưởng mạnh nhất lên những người đang dùng đòn bẩy tài chính lớn với kỳ vọng bất động sản năm 2022 sẽ tăng trưởng mạnh.

Đây có thể là doanh nghiệp hoặc các nhà đầu tư lớn, những người đầu tư bất động sản theo kiểu lướt sóng.

TS. Hiển nhìn nhận, các doanh nghiệp lớn kỳ vọng dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án. Những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, nhưng tác động lên nhóm này "dễ thở" hơn.

Còn đối với những nhà đầu tư dài hạn, nhóm có dự trù tài chính tốt, sẽ không bị ảnh hưởng nhiều, bởi họ đã có kế hoạch dài hơn.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản đánh giá, việc siết cho vay bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn tới dòng tiền quan trọng của thị trường bất động sản, nhất là những dự án đang triển khai rất cần vốn.

Quy định này sẽ làm giảm nhu cầu thị trường, thời gian hoàn vốn theo đó sẽ dài ra, buộc chủ đầu tư phải đưa ra các chính sách bán hàng tốt hơn và thậm chí phải hạn chế quy mô phát triển.

Các doanh nghiệp này phải tự nâng cao năng lực tài chính, cân nhắc lại tỷ trọng vốn tự có/vốn vay khi triển khai dự án, hạn chế tình trạng cố quá năng lực tài chính, thậm chí tay không bắt giặc. Ở một khía cạnh nào đó khiến chủ đầu cũng giảm lợi nhuận, phải giảm quy mô thị trường.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chi nhánh Batdongsan.com.vn tại khu vực miền Nam cho rằng, siết chặt tín dụng chứ không phải hạn chế toàn bộ tối đa. Tuy nhiên, việc ‘siết’ tín dụng cũng ảnh hưởng, đầu tiên làm hạ nhiệt thị trường bất động sản, ưu tiên vốn vào sản xuất kinh doanh.

“Giả sử, nếu đưa room (hạn mức) tín dụng ngân hàng khoảng 20%, trong đó 8% cho bất động sản và 12% dành cho sản xuất kinh doanh. Thế nhưng, khi thấy thị trường bất động sản tăng trưởng rất nhanh, rất mạnh thì không phải 12% đi vào sản xuất kinh doanh nữa mà gần như 20% đi vào thị trường bất động sản.

Vì thế, câu chuyện của Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ là hạ nhiệt thị trường, điều chỉnh nguồn vốn đi vào thị trường bất động sản và sản xuất kinh doanh”, ông Tuấn phân tích.

Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, ngân hàng Nhà nước cũng có nhiều quy định liên quan việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản nhưng cần giám sát chặt và hiệu quả những hình thức cho vay khác nhau, kể cả việc mua bán trái phiếu doanh nghiệp, cho vay thông qua các lĩnh vực khác… Có như vậy, dòng vốn của ngân hàng mới chảy vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, phục vụ cả nền kinh tế.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc hạn chế, hoặc ngừng vay mua bất động sản của một số ngân hàng đến từ tình trạng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này tới ngưỡng, cần siết lại. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là lĩnh vực đem lại lợi nhuận nhờ nhu cầu của thị trường lớn, lãi suất cho vay cao nên ngân hàng không bỏ qua.

Cũng theo ông Lâm, phần lớn những người vay vốn mua bất động sản đều có nhu cầu mua nhà để ở, trong đó chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó. Đây là nhóm khách hàng nằm trong danh sách bị hạn chế.

Vị chuyên gia này đưa ra khuyến nghị rằng, các ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản một cách chọn lọc, không nên khóa van tín dụng bất động sản.

Trường hợp tín dụng bị khoá đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được.