Bộ Chính trị Trung Quốc nỗ lực ngăn chặn vòng xoáy đi xuống của bất động sản

Sụt giảm doanh số bán nhà của Trung Quốc không có dấu hiệu kết thúc

Báo cáo mới đây của các chuyên gia kinh tế ngân hàng Maybank cho biết, thị trường bất động sản của Trung Quốc là một trong số ít lĩnh vực có vẻ tồi tệ hơn đáng kể so với một năm trước. Doanh số bán bất động sản, khởi công xây dựng và giá bán lại lần lượt giảm 28%, 31% và 3% so với cùng kỳ tháng 6 năm ngoái. Bất động sản được liên kết với nhiều khía cạnh của nền kinh tế thực và hệ thống tài chính. Nếu không được quản lý tốt, những tác động bất lợi của vòng xoáy đi xuống liên tục có thể lan sang các bộ phận khác của nền kinh tế và ảnh hưởng đến sự phục hồi (do ngành tiêu dùng dẫn đầu) của Trung Quốc.

Bất động sản trở thành rủi ro hàng đầu

Tuần này, các nhà lãnh đạo chính trị và các nhà hoạch định chính sách tài chính của Trung Quốc đã gặp nhau tại 2 cuộc họp quan trọng được thiết lập để định hướng nền kinh tế trong nửa cuối năm nay. Đầu tiên là cuộc họp của Bộ Chính trị Đảng Cộng sản Trung Quốc về phát triển kinh tế và các ưu tiên công việc liên quan. Thứ hai là hội thảo về kế hoạch làm việc giữa năm của Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc (CSRC). Cả hai cuộc họp đều nhấn mạnh vào việc khôi phục sự chắc chắn trong kỳ vọng của thị trường.

Tại cuộc họp Bộ Chính trị dự kiến do Chủ tịch Tập Cận Bình chủ trì vào ngày 24/7, cơ quan ra quyết định hàng đầu của Đảng đã báo hiệu xu hướng mạnh mẽ nhất của họ về lập trường dễ dãi hơn đối với lĩnh vực bất động sản. Nó cũng báo hiệu cam kết “hồi sinh thị trường vốn và củng cố niềm tin của nhà đầu tư”.

Cuộc họp của Bộ Chính trị vào tháng 7 rất quan trọng, vì nó thường định hướng cho các chính sách tài chính và kinh tế vĩ mô trong thời gian còn lại của năm. Các biện pháp cụ thể của chính quyền quốc gia và địa phương sau đó sẽ được thực hiện theo hướng đã vạch ra.

Thông báo từ cuộc họp nhấn mạnh rằng “hoạt động kinh tế đang đối mặt với những khó khăn và thách thức mới, chủ yếu là sự thiếu hụt nhu cầu trong nước”. Đặc biệt, nó lưu ý rằng một số công ty đang gặp khó khăn và “rủi ro tiềm ẩn trong các lĩnh vực chính đã tăng lên”.

Mặc dù tuyên bố ám chỉ đến việc tăng cường điều chỉnh theo chu kỳ và sẵn sàng cho chính sách, nhưng không đề cập đến một gói kích thích tài chính hoặc tiền tệ quy mô lớn sắp diễn ra.

Đáng chú ý, đánh giá của cuộc họp Bộ Chính trị gần đây nhất về các lĩnh vực rủi ro kinh tế hàng đầu đã thay đổi kể từ cuộc họp tháng 4/2023. Tại cuộc họp tháng 7 này, bất động sản đã trở thành rủi ro hàng đầu, tiếp theo là nợ của chính quyền địa phương và cuối cùng là các tổ chức tài chính vừa và nhỏ. Trong khi trước đó vào tháng 4, mối quan tâm hàng đầu của Bộ Chính trị là các ngân hàng vừa và nhỏ, cũng như các tổ chức tài chính phi ngân hàng. Đứng thứ hai mới là bất động sản và thứ ba là nợ của chính quyền địa phương.

Các nhà chức trách nhận ra sự cần thiết phải ngăn chặn sự yếu kém của nhu cầu bất động sản, điều này có thể ảnh hưởng nhiều hơn đến tài chính của những người chơi bất động sản, làm lung lay niềm tin của người mua nhà và dẫn đến một vòng xoáy đi xuống. Nếu không được quản lý tốt, các tác động bất lợi có thể lan sang các bộ phận khác của nền kinh tế và ảnh hưởng đến sự phục hồi do tiêu dùng dẫn đầu của Trung Quốc.

Một cuộc "hạ cánh mềm" là cần thiết để tránh sự sụp đổ lây lan

Trong bối cảnh dữ liệu vĩ mô chậm chạp và dư địa chính sách vĩ mô hạn chế, cam kết của chính quyền Trung Quốc đối với việc thiết kế một cuộc hạ cánh mềm cho thị trường bất động sản là đặc biệt quan trọng. Điều này không chỉ để hỗ trợ tăng trưởng GDP mà còn để ngăn chặn sự sụp đổ lây lan. Hoạt động liên quan đến bất động sản ước tính chiếm khoảng 29% GDP. Các chuyên gia kinh tế của Maybank dự đoán các nhà chức trách của nước này sẽ có những điều chỉnh đối với các điều khoản hạn chế khi mua nhà ở, theo nguyên tắc "điều chỉnh chính sách cho phù hợp với hoàn cảnh của từng thành phố". Bao gồm nới lỏng các hạn chế về thế chấp, vì tỷ lệ nợ trên GDP của các hộ gia đình của nước này vẫn đang ở mức 63%, thấp hơn nhiều quốc gia khác.

Hiện tại có nhiều loạt hạn chế khác nhau nhắm vào những người mua nhà khác nhau, với những điều kiện thuận lợi nhất cho người mua nhà lần đầu. Các biện pháp nới lỏng có thể bao gồm giới hạn cho vay trên giá trị cao hơn đối với tài sản đầu tiên và tài sản tiếp theo, và lãi suất thế chấp thuận lợi hơn. Hiện tại, tỷ lệ trả trước tối thiểu của người mua nhà lần đầu đối với các thành phố cấp 1 như Bắc Kinh và Thượng Hải là 35%, trong khi tỷ lệ này đối với Quảng Châu và Thâm Quyến là khoảng 30%. Các thành phố được chọn dự kiến sẽ điều chỉnh định nghĩa cho những người mua nhà lần đầu, với những người đã trả hết các khoản thế chấp của họ được coi là "những người mua nhà lần đầu".

Năm ngoái, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã hạ sàn lãi suất thế chấp đối với những người mua nhà lần đầu xuống dưới mức lãi suất cho vay cơ bản (LPR) của cùng kỳ hạn. Nối tiếp đó là bằng cách cho chính quyền địa phương thời gian để thư giãn. Sự linh hoạt này sẽ tiếp tục hữu ích trong bối cảnh hiện tại.

Nhiều khả năng sẽ không có biện pháp kích thích tiền tệ quy mô lớn

Các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc nhiều khả năng sẽ không triển khai một đợt kích thích tiền tệ quy mô lớn vào nửa cuối năm 2023. PBOC không cảm thấy thoải mái với việc nới lỏng mạnh, do sự chênh lệch ngày càng lớn giữa lãi suất trong nước và toàn cầu, và lo ngại về áp lực dòng vốn chảy ra. Điều này phù hợp với động thái cởi mở của Fed trong các đợt tăng lãi suất tiếp theo. Tương tự, việc bơm mồi ồ ạt cũng không được mong đợi trong năm nay, vì áp lực giảm rủi ro nợ của chính quyền địa phương vẫn còn hiện hữu.

Kế hoạch làm việc giữa năm của Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc CSRC: Duy trì chính sách ổn định

Các chuyên gia của Maybank dự báo CSRC sẽ ưu tiên khả năng dự đoán chính sách trong các vấn đề liên quan đến thị trường vốn. Điều này sẽ góp phần củng cố niềm tin của các nhà đầu tư trong nước và toàn cầu đối với tài sản của Trung Quốc sau một thời gian không chắc chắn. Tại hội thảo về kế hoạch hoạt động giữa năm của CSRC vào ngày 24 và 25/7, cơ quan quản lý tài chính đã lặp lại chỉ đạo của Bộ Chính trị về việc phục hồi thị trường vốn và củng cố niềm tin của nhà đầu tư. Đặc biệt, ưu tiên hàng đầu đã nêu của cơ quan quản lý chứng khoán là "nhấn mạnh hơn nữa sự ổn định". Cam kết "thúc đẩy sự ổn định trong kỳ vọng thông qua sự ổn định trong thị trường, sự ổn định trong chức năng, sự ổn định trong chính sách".