Chủ tịch HOREA kiến nghị ‘nóng’ lên Thủ tướng về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp

Phát biểu tại Hội nghị về thị trường bất động sản do Thủ trướng chủ trì ngày 14/7, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM để tháo gỡ các khó khăn, xử lý các bất cập, vướng mắc, hạn chế, yếu kém của thị trường bất động sản, Hiệp hội đã đưa một số kiến nghị.

"Siết" cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ "đứt gẫy" dòng vốn đầu tư

Kiến nghị nỗ lực thực hiện mục tiêu "đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất".

Kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức "đấu giá quyền sử dụng đất" hoặc "đấu thầu dự án có sử dụng đất" để lựa chọn nhà đầu tư.

Kiến nghị đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà ở thương mại:

Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Nhà nước cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nhà ở để đảm bảo và tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất và bên chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước để đảm bảo sự phù hợp với quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020.

Ông Châu đặc biệt lưu ý đến kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Ông Châu cho rằng, nguồn vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng là "bà đỡ" để thực hiện dự án. Nhưng, do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản và nhất là hiện nay các ngân hàng thương mại đang có xu hướng "siết" tín dụng đối với bất động sản, nên các doanh nghiệp bất động sản đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, ở nước ta, thị trường vốn vẫn chưa phát triển đầy đủ, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ REIT quá nhỏ bé, nên các doanh nghiệp bất động sản phải dựa vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang chiếm khoảng 38% GDP.

Nếu Nhà nước "siết" cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ "đứt gẫy" dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ "ngộp thở", nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm. Nếu thị trường bất động sản bị đình đốn, suy thoái thì có thể kéo theo sự suy thoái của nền kinh tế vì bất động sản có liên quan mật thiết đến hơn 35 ngành, lĩnh vực tạo việc làm cho hàng triệu người lao động, đồng thời có thể tác động tiêu cực đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho tầng lớp người yếu thế trong xã hội.

Hiệp hội đề nghị, không vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà "siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật" đang chiếm đa số trong nền kinh tế, như sau:

Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước kiểm soát và "nắn" dòng vốn tín dụng chứ không nên "siết" tín dụng và chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở, đồng thời tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có bất động sản, theo đó đến tháng 09/2023 (mà nên kéo dài đến hết năm 2023) thì các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn.

Hiệp hội thống nhất với Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh, uốn nắn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu riêng lẻ, nhằm làm tăng tính minh bạch, lành mạnh và bổ sung các biện pháp về đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu, để thị trường trái phiếu trở thành một kênh huy động vốn xã hội hoá hiệu quả, lành mạnh cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Kiến nghị chưa nên quy định "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn" (50 năm, 70 năm)

Hiệp hội đề nghị sửa đổi Luật Thuế theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ để cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù các khoản lỗ thuộc các lĩnh vực kinh doanh khác, để đảm bảo công bằng với các doanh nghiệp hoạt động đa ngành nhưng không có hoạt động kinh doanh bất động sản thì lại được hạch toán tổng hợp.

Kiến nghị tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)" để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được "sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài" vì đây là tài sản có giá trị lớn muốn để lại cho con cháu, để không gây "biến động" trên thị trường bất động sản và trong xã hội; Việc xử lý nhà chung cư hết "tuổi thọ", "nguy hiểm" cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ "về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" (có tính khả thi):

Thực ra, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn (bao gồm trường hợp sở hữu căn hộ nhà chung cư không xác định thời hạn) gắn liền với quyền sử dụng đất "ổn định lâu dài"; hoặc chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn (bao gồm trường hợp sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn) gắn liền với quyền sử dụng đất "có thời hạn". Nhưng Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn".

Vấn đề quy định bắt buộc "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)" áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới khi xây dựng Đề án Luật Nhà ở (sửa đổi) trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.

Tuy nhiên, cũng cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư sở hữu có thời hạn tương tự như dự án "căn hộ dịch vụ (serviced apartment)" hiện nay với thời hạn sở hữu "căn hộ dịch vụ" theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm. Loại căn hộ này có giá bán chỉ bằng 70~80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn để khách hàng lựa chọn và làm quen với loại sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.

Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với "quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở" (trái pháp luật), thì được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án tối đa 50 năm, nhưng không bị trừ đi khoảng thời gian kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất trước đây cho đến ngày được cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.