Điểm sáng tín dụng vào bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, 7 tháng đầu năm thị trường bất động sản đang rất khó khăn. Từ sau ngày 7/3/2017, Thủ tướng Chính phủ ban hành công văn chỉ đạo rà soát các dự án có sử dụng đất công trong phạm vi toàn quốc, thị trường bất động sản đứng trước những thách thức lớn.

Năm 2017, thị trường bất động sản tăng trưởng 4% so với năm 2016, nhưng bước sang năm 2018 thị trường bắt đầu sụt giảm. Nửa đầu năm 2019, quy mô thị trường sụt giảm 34%, lượng dự án bất động sản sụt giảm 29%, căn hộ đưa ra thị trường sụt giảm 34%. Trong đó, căn hộ cao cấp giảm 44%, căn hộ vừa túi tiền giảm 34%, căn hộ bình dân không có dự án nào.

Cũng trong 7 tháng đầu năm, lượng dự án có chủ trương đầu tư giảm hơn 80%, số dự án công nhận chủ đầu tư giảm 82%, nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản giảm hơn 60%.

Tuy nhiên theo các chuyên gia, những khó khăn nói trên của thị trường bất động sản hiện chưa tác động đến cục diện nền kinh tế, tác động lan tỏa chưa đến mức độ nghiêm trọng. Nhìn chung bức tranh thị trường chung sẽ sáng sủa hơn 6 tháng đầu năm nhờ sự vào cuộc của lãnh đạo thành phố, đặc biệt là đã xuất hiện nhân tố để đột phá. 

Cụ thể, nền kinh tế Việt Nam có dấu hiệu tăng trưởng tốt. Trong 6 tháng đầu năm 2019, tăng trưởng GDP đạt 6,4%, tuy thấp hơn 2018 nhưng vẫn gần bằng mức cao nhất 10 năm. Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm tuy có chậm lại nhưng chưa tác động lan toả tới nền kinh tế. Các chính sách từ NHNN vẫn đang hỗ trợ rất tốt cho thị trường bất động sản chứ không siết chặt. NHNN đang điều hành ổn định tỷ giá VNĐ, giúp bình ổn lãi suất, mức lạm phát 6 tháng đầu năm chỉ 2,7%, duy trì mục tiêu dưới 4% của Chính phủ. 

Mới đây, Thống đốc NHNN cho biết sẽ nới room tín dụng, tín hiệu vốn chảy vào các ngóc ngách nền kinh tế cho thấy các định hướng sáng cho thị trường bất động sản.

Theo TS. Bùi Quang Tín - Chuyên gia tài chính, hiện nay chính sách tài chính của dòng vốn từ khối ngân hàng vào bất động sản thực chất chỉ siết một số dự án, chủ đầu tư, không phải siết tất cả. Từ nay tới cuối năm, dòng vốn sẽ tiếp tục chảy vào thị trường từ 16-18%. Dự báo cuối năm dòng vốn cho thị trường sẽ có nhiều điểm sáng, đặc biệt là thị trường bất động sản. 

Bên cạnh đó, ông Tín cũng chỉ ra điểm tích cực khi không bị phụ thuộc vào dòng vốn ngân hàng, là tạo cơ hội để thị trường tài chính mở ra nhiều kênh dẫn vốn mới cho các doanh nghiệp. Hiện có tới 70-80% dòng vốn là ngắn hạn chảy vào ngân hàng, do đó cho vay trung dài hạn sẽ tiềm ẩn rủi ro.

Các doanh nghiệp hoàn toàn có thể huy động vốn bằng phát hành trái phiếu, hay cổ phiếu, lấy đó làm điểm tựa để có vốn trung, dài hạn thay vì lệ thuộc vốn ngắn hạn từ ngân hàng. Trong 6 tháng cuối năm, thị trường đang có nền tảng kinh tế vĩ mô tốt, là cơ hội phát triển của thị trường chứng khoán, bất động sản.

Trả lời câu hỏi về việc nên mua nhóm cổ phiếu bất động sản nào, ông Lại Đức Dương - Trưởng Bộ phận Phân tích bất động sản Công ty chứng khoán Rồng Việt cho rằng, trong ngắn hạn nên chọn đầu tư ngắn hạn tập trung vào những doanh nghiệp có kết quả kinh doanh tốt năm 2019.

Về lâu dài cần tập trung vào doanh nghiệp có ưu thế quỹ đất. Quỹ đất là yếu tố quan trọng lý giải tại sao nhiều cổ phiếu vốn hóa nhỏ, được định giá rất thấp từ các năm trước lại tăng mạnh. Cụ thể, những quỹ đất này tập trung ở các tỉnh ngoài TP.HCM, khi thị trường TP.HCM chững lại, doanh nghiệp khai thác quỹ đất này nên giá trị cũng tăng lên. 

Ông Trương Hiền Phương - Giám đốc cấp cao Công ty CK KIS Việt Nam chia sẻ, bất động sản công nghiệp đang hưởng lợi do quá trình dịch chuyển vốn đầu tư vào Việt Nam. Với bất động sản dân dụng, nhà đầu tư nên quan tâm doanh nghiệp nào có sự dịch chuyển uyển chuyển sang các phân khúc đang phát triển, doanh nghiệp nào có sự tăng trưởng đều đặn.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên chọn thời điểm để mua vào vì sẽ quyết định 50% thành công. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nên ưu tiên chọn những doanh nghiệp có dự án mở bán và có kết quả kinh doanh cao.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng cảnh báo trái phiếu không phải là sân chơi của nhà đầu tư cá nhân mà là công cụ cho các doanh nghiệp quy mô lớn.