Điều chỉnh bảng giá đất tăng cao, thị trường bất động sản vẫn chủ yếu là đầu cơ

Đây là ý kiến của PGS. TS. Trần Đình Thiên tại Hội thảo: "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam" do tạp chí Bất động sản Việt Nam cùng với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức. 

Tại hội thảo, các chuyên gia cũng cho rằng, cần tìm giải pháp cho vấn đề này để tránh tác động mạnh đến doanh nghiệp và môi trường đầu tư của các địa phương.

Có khoảng 25 địa phương ban hành bảng giá đất

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNERA) đã có thống kê về việc Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực được 6 tháng, nhưng mới chỉ có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sử dụng đến hết năm nay.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tại nhiều địa phương, bảng giá đất điều chỉnh đã tạo phản ứng dư luận lớn khi có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ.

Đơn cử như Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4 - 38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2 - 6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025.

Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2. Bảng giá đất sau điều chỉnh của Bắc Giang cũng ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ.

Băn khoăn, lo lắng, áp lực tài chính đè nặng là thực tế mà nhiều người dân, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất đang trải qua khi giá đất sau điều chỉnh tăng cao. Bảng giá đất điều chỉnh dự báo sẽ tiếp tục tác động mạnh, trực tiếp đến nhiều đối tượng và gián tiếp đến môi trường đầu tư của các địa phương, thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.

Giá đất điều chỉnh tăng cao, bao gồm cả đất phục vụ cho đầu tư, kinh doanh, thể thao, văn hóa… Nhiều doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm dường như đang bị mắc kẹt, đứng trước nguy cơ vỡ kế hoạch đầu tư kinh doanh, bị bào mòn lợi nhuận, thậm chí thua lỗ khi chi phí thuê đất tăng đột biến, khó tính toán hiệu quả kinh doanh...

Bất động sản vẫn chủ yếu là thị trường đầu cơ

Góp ý về vấn đề này, PGS. TS. Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết, Luật Đất đai ban hành để đảm bảo đảm bảo hiệu quả thi hành tốt thì cần phải bàn luận kỹ câu chuyện giá đất.

Nói về giá đất, ông Thiện cho rằng, không cần quan tâm giá thị trường của giá đất là giá gì? Bởi vì những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất rất cụ thể.

Ông Thiên lấy ví dụ: Một khu đất được đánh giá là phong thủy thì lập tức giá đất sẽ thay đổi ngay. Hay một thông tin vu vơ về quy hoạch thì giá đất sẽ thay đổi ngay. Khái niệm giá là khái niệm không cần đụng đến. Cái quan trọng của các nhà kinh doanh là cơ chế hình thành giá đất.

Hiện nay, thị trường bất động sản cũng lo lắng câu chuyện đầu cơ, nên để tránh đầu cơ thì cứ đánh vào thuế và phí. Thế nhưng, Nhà nước đang làm ngược là tăng giá đất để thu thuế chứ không phải dựa vào thuế để điều tiết giá đất. Cho nên, thị trường Việt Nam vẫn chủ yếu là thị trường đầu cơ.

Cách tiếp cận của chúng ta phải ngược lại - lấy những yếu tố tác động đến sự hình thành cung – cầu để định giá. Tôi tin rằng, nếu chúng ta bàn lại về giá thì Luật Đất đai mới có hiệu quả thực sự. Nhìn rộng ra là tác động cả nền kinh tế. Còn nếu bàn vấn đề đất không tốt thì doanh nghiệp Việt Nam sẽ chịu thêm một đòn "chí tử".

Cũng bình luận về vấn đề này, TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Uỷ ban giám sát tài chính Quốc gia cho biết, về chính sách liên quan đến đất đai để hài hoà lợi ích của cả 3 bên: Nhà nước, doanh nghiệp, người dân.

Ông Nghĩa cho hay: "Tôi từng đề xuất 2 phương án với Chính phủ, Quốc hội rằng: Phương án thứ nhất, Nhà nước "cầm trịch" quyết định cả giá cả thuế, không có tính thị trường. Phương án thứ hai, để thị trường quyết định, tự thỏa thuận và Nhà nước đánh thuế".

Theo ông Nghĩa, muốn thị trường bất động sản có nhà giá rẻ thì các giải pháp là: Thứ nhất là tăng cung, phê duyệt nhanh, phê duyệt nhiều. Thứ hai là kiểm soát nguồn cầu bằng thuế.

Về thu hút đầu tư tại các địa phương, tôi đã nói với rất nhiều với các địa phương rằng, các địa phương cần ghìm giá đất thương mại dịch vụ xuống càng thấp càng tốt nếu không sẽ rất khó thu hút đầu tư. Bên cạnh đó, các địa phương phải có chính sách thu hút như thuế, phí và điều chỉnh cho phù hợp.