Giá chung cư Hà Nội liệu có tăng "đột biến" trong năm 2025?

Giá chung cư Hà Nội tăng "kỷ lục" trong năm 2024

Theo báo cáo của CBRE, tính đến năm 2024, giá chung cư sơ cấp ở Hà Nội đạt trung bình 72 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 12%  so với quý III/2024 và tăng 36% so với thời điểm kết thúc năm 2023. Đây là đà tăng mạnh nhất trong vòng 8 năm qua (kể từ 2016) tại thị trường chung cư Hà Nội.

Phần lớn nguồn cung mới trong quý IV/2024 tập trung vào các dự án cao cấp có pháp lý đầy đủ, được phát triển trong các đại đô thị ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm, vốn đã đi vào hoạt động với một lượng cư dân nhất định. Điều này đã dẫn đến việc tăng giá bán sơ cấp cũng như tốc độ bán hàng vượt mức 70% ở các dự án. Đặc biệt, khu vực xa trung tâm như quận Đông Anh và huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên) đang ghi nhận sự gia tăng nguồn cung cao cấp, thúc đẩy bởi sự phát triển của các dự án đại đô thị tại các khu vực này.

Tại thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội (48 triệu đồng/m2) đang dần đuổi kịp mức giá tại TP HCM (49 triệu đồng/m2) , chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Mức tăng giá bán thứ cấp duy trì đà tăng ổn định so với hồi đầu năm, tăng 5% theo quý và tăng hơn 26% so với cùng kỳ. Đây cũng là mức cao nhất ghi nhận từ trước đến nay.

Khảo sát của CBRE cho thấy, giá bán chung cư tại nhiều dự án ở Hà Nội tăng tại nhiều khu vực. Đơn cử, dự án D'Capitale (Cầu Giấy), giá rao bán thời điểm cuối năm 2024 là 87 - 90 triệu đồng/m2, đã tăng từ 30 - 35 triệu đồng/m2 trong vòng 1 năm.

Đối với căn hộ cũ tại dự án The Pride (Hà Đông, Hà Nội) cách đây 1 năm có giá rao bán khoảng 28 - 32 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 50 - 54 triệu đồng/m2.

Một số dự án ở khu vực xa trung tâm cũng tăng mạnh như: Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) có giá phổ biến ở mức 64,8 triệu đồng/m2, tăng 38,8% sau một năm. Chung cư thứ cấp tại Vinhomes Ocean Park (huyện Gia Lâm) có giá ở mức 48,6 triệu đồng/m2, tăng 50% so với thời điểm cuối năm 2023.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Hà Nội cho rằng có nhiều lý do khiến giá chung cư cao những năm qua. Xét về dữ liệu lịch sử giai đoạn 10 - 15 năm qua, thực tế cho thấy giá chung cư đã tăng trung bình khoảng 5%/năm, chưa kể đồng tiền có sự lạm phát.

"Một giai đoạn dài 2010 - 2020 giá chung cư ít có sự biến động. Tuy nhiên từ năm 2022 giá chung cư đã trải qua 2 giai đoạn tăng nóng từ cuối năm 2021 - quý III/2022 và từ quý IV/2023 đến nay. Đây là lần đầu tiên tôi thấy tốc độ tăng giá nhanh như vậy sau nhiều năm làm nghề", bà An nhấn mạnh.

Năm 2025, giá chung cư sẽ tăng chậm lại

Trong năm 2025, CBRE dự kiến giá căn hộ mới tại cả Hà Nội và TPHCM sẽ tiếp tục tăng khoảng 5%. Với ước tính khoảng 30.100 căn hộ mới được mở bán tại thị trường tại Hà Nội, giá sẽ tăng nhẹ so với ước tính nguồn cung căn hộ của năm 2024, sau đó sẽ ổn định trở lại.

Theo bà Nguyễn Hoài An, giá căn hộ sơ cấp được kỳ vọng ổn định tại mặt bằng hiện tại đến từ một số yếu tốn như: mức giá căn hộ sơ cấp cao hơn đáng kể so với trung bình năm 2024, có thể làm hạn chế nhu cầu ở và đầu tư của người dân.

"Bên cạnh đó, lãi suất cho vay mua nhà dự kiến sẽ ổn định và duy trì ở mức thấp hơn mức trước COVID-19, do đó, tiếp tục hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà. Các chủ đầu tư sẽ cần triển khai các chiến lược bán hàng và tiếp thị rộng rãi và mạnh mẽ hơn để thúc đẩy nhu cầu mà không ảnh hưởng đến giá chào bán căn hộ mới", bà An chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, các cơ quan chức năng chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch.

"Về lâu dài, để ổn định giá chung cư nói riêng và các sản phẩm nhà ở nói chung cần phải có sự tham gia quyết liệt từ phía Nhà nước. Trong đó, cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, để kết nối liên vùng, cùng với việc nguồn cung đến từ các khu vực vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà. Bên cạnh đó, việc nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên cũng sẽ góp phần kìm hãm đà tăng giá chung cư trong năm 2025", ông Đính chia sẻ.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam, trong năm 2024, gần 67% nguồn cung mới trên thị trường ở phân khúc cao cấp và hạng sang ở Hà Nội. Dự báo trong năm 2025 Hà Nội sẽ biến mất phân khúc sơ cấp với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2.

"Việc nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang vẫn lớn sẽ khiến mặt bằng giá căn hộ chung cư thời gian tới rất khó giảm. Tuy nhiên, thị trường năm 2025 sẽ đi ngang, vẫn neo ở mức cao nhưng không sốt và tăng ảo như giai đoạn vừa qua", ông Tuấn nhận định.