Lý giải giá bất động sản sau khi tăng "phi mã" thì sẽ khó giảm sâu?

Giá bất động sản sẽ khó giảm sâu trong tương lai

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho thấy, giá bất động sản đã tăng trưởng bình quân hai chữ số mỗi năm trong suốt thập kỷ qua. Đặc biệt, kể từ năm 2018 đến nay, khi chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng.

Trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, làm giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM và các khu vực phát triển kinh tế trọng điểm, tăng mạnh hơn, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân. Điều này khiến việc sở hữu nhà ở từ nguồn cung nhà ở thương mại trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Đối với người lao động thu nhập thấp, việc tiết kiệm để mua một căn nhà tại khu vực đô thị đã, đang và sẽ tiếp tục trở thành một mục tiêu rất xa vời. Bởi với mặt bằng giá bất động sản hiện tại, ngay cả khi giá nhà giảm một nửa, nhiều người thuộc nhóm thu nhập trung bình và thu nhập thấp vẫn khó có khả năng mua nhà.

Theo VARS, giá các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị, chỉ có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ trong một giai đoạn nhất định sau thời gian tăng trưởng nóng. Đặc biệt, sẽ khó giảm sâu trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, chi phí phát triển dự án bao gồm chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, nhất là chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng cao.

Để giá bất động sản có thể giảm, nhiều chuyên gia cho rằng, cần hướng đến việc tăng cường nguồn cung nhà ở giá rẻ, cải thiện hạ tầng vùng ven và xây dựng các chính sách tài chính hỗ trợ hiệu quả. Hệ thống chính trị, các cấp, các ngành, đặc biệt là các địa phương cần tạo điều kiện hỗ trợ tối đa cho việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội để thu hút các doanh nghiệp đầu tư, phát triển các dự án nhà ở.

Cùng với đó, người dân có nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị, cần có kế hoạch tài chính rõ ràng, tận dụng các chương trình hỗ trợ và sẵn sàng linh hoạt trong việc lựa chọn nơi ở. Trong bối cảnh giá bất động sản tăng nhanh, việc điều chỉnh giảm kỳ vọng là bước quan trọng để hiện thực hóa ước mơ an cư. Thay vì cố gắng mua một căn nhà có diện tích lớn, nhiều tiện ích, người dân có thể cân đối để lựa chọn những sản phẩm phù hợp để hài hòa giữa khả năng và mong muốn. 

Giá bất động sản không giảm sẽ gây nguy hại cho thị trường

Nhiều chuyên gia băn khoăn khi sắp tới các địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất, cũng như các quy hoạch mới có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản. Nguy cơ giá đất của một số địa phương sẽ bị đội lên cao, bởi thực tế hiện nay, các dự án ở Hà Nội và TP. HCM đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá sản phẩm.

Theo ông Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, vướng mắc về pháp lý đang dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện, nhiều luật liên quan được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách mới được ban hành. Những điểm tích cực này đã và đang phục hồi thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.

Tuy nhiên, ông Lực lo ngại, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản so với bảng giá đất cũ. 

"Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2 - 7 lần so với bảng giá đất hiện tại", ông Lực nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản dự báo, giá bất động sản khó có thể điều chỉnh giảm và đang có dấu hiệu tăng cao. Đặc biệt, có một nghịch lý là nguồn cung có thể được cải thiện thì giá bán sẽ phải giảm, tuy nhiên, ở đây cung được cải thiện nhưng mà giá lại vẫn cao. 

"Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Nếu không có những cải thiện về giá, các giao dịch sẽ giảm đi và chững lại. Khi đó, thị trường sẽ chậm dần và yếu đi thì lúc đó rất có thể thị trường sẽ tồn tại trạng thái dư cung", ông Đính nhận định.

Theo Bộ Xây dựng, có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản, trong đó, một phần nguyên nhân do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Đặc biệt, xuất hiện nhiều hiện tượng "tạo giá ảo", "thổi giá" của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi. Do đó, cần có biện pháp xử lý hành vi thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng, từ đó tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản.