Hà Nội “khát” văn phòng cho thuê hạng A

Biểu đồ thể hiện tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng hạng A ở Hà Nội

Thiếu hụt nguồn cung

Theo thống kê của Savills Việt Nam, nước ta hiện có 23 dự án văn phòng hạng A, với tổng diện tích 460.000 m2, khi so sánh cùng các thành phố của các nước lân cận như Kuala luumper, Singapore thì tổng diện tích văn phòng hạng A ở Hà Nội chỉ bằng 15% của Singapore, hay chỉ bằng 11% của Kuala Lumpur ở Malaysia.

Đại diện Savills cho biết, hiện nay để tìm một văn phòng cho thuê hạng A tại Hà Nội, đáp ứng được những yêu cầu về không gian và tiện ích của những công ty, tập đoàn nước ngoài là rất khó. Bởi tỷ lệ lấp đầy trung bình các tòa nhà hạng A đang ở mức 91%, cao nhất so với các loại hình văn phòng cho thuê tại Hà Nội.

Việc tỷ lệ lấp đầy ở thị trường văn phòng hạng A tăng cao, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung về nhu cầu thuê mặt bằng văn phòng dẫn đến giá thuê văn phòng đang tăng mạnh trong thời gian vừa rồi và nhu cầu của hạng A đang rất tốt.

Cụ thể, giá thuê trung bình loại hình văn phòng này năm 2014 chỉ từ 31-32$/m2, thế nhưng theo số liệu của quý I/2019, giá thuê hiện nay đã tăng lên 42$/m2 bao gồm chi phí vụ. Trong đó, giá thuê ở khu vực Hoàn Kiếm cao nhất trong tất cả các khu vực, nhưng theo ghi nhận thực tế, khu vực Ba Đình cũng đã đạt được mức trung bình 35USD, còn khu phía Tây cũng đã đạt được mức giá thuê tốt hơn rất nhiều so với trước đây, đặc biệt là Lotte đã đạt được giao dịch với 40USD/m2.

Điều đó cho thấy “cơn khát” văn phòng hạng A ở Hà Nội đang rất lớn, trong khi đó nguồn cung đang thiếu hụt trầm trọng.

Đại diện Savills chia sẻ, các khách hàng đang có nhìn nhận yêu cầu và đòi hỏi về chất lượng của tòa nhà, các công ty nước ngoài sau khi đi xem xét thì hầu hết chọn các tòa nhà hạng A. Nguyên nhân do các tòa nhà đã cũ, còn các tòa nhà mới chưa hoàn thiện, chưa đáp ứng được yêu cầu các công ty nước ngoài.

Xu hướng văn phòng mới

Trên thực tế, “cơn khát” này thể hiện rõ ở các dự án tòa nhà thương mại, văn phòng đang được xây dựng. Đơn cử như tại dự án Capital Place, mặc dù chưa chính thức cho thuê nhưng đã thu hút được sự quan tâm từ nhiều doanh nghiệp quốc tế và các tập đoàn lớn trong nước. Những cuộc đàm phán giữa chủ đầu tư và khách thuê mặt bằng văn phòng và bán lẻ đã diễn ra sôi động dù chưa chính thức công bố giá thuê.

Bên cạnh thiếu hụt nguồn cung thì hiện nay thị trường cho thuê văn phòng, đặc biệt là văn phòng hạng A cũng đang đi theo xu hướng mới, hướng đến việc tối ưu tiện ích cho nhân sự.

Đại diện Savills cho biết, trước nay mọi người đang có suy nghĩ các tòa văn phòng ở Hoàn Kiếm chiếm tỉ trọng cao nhất nhưng thực tế, hiện giờ tất cả các tòa văn phòng tính theo diện tích cho thuê thì đang tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây là Mỹ Đình, Cầu Giấy.

Các trung tâm hành chính trung ương đang chuyển dần về phía Tây TP

Cụ thể, đối với khối văn phòng hạng A, tổng số diện tích tại khu vực Ba Đình - Đống Đa chiếm 39%, khu vực Cầu Giấy – Mỹ Đình chiếm 42%, trong khi đó khu vực trung tâm là Hoàn Kiếm chỉ chiếm 16%. Mặc dù quận Hoàn Kiếm có tổng số tòa văn phòng cho thuê lớn hơn nhưng ở phía Tây Hà Nội lại có ưu thế hơn về diện tích.

Nguyên nhân là trước đây, các trung tâm hành chính được đặt tập trung ở khu vực quận Hoàn Kiếm nên hầu hết các tòa nhà hạng A cũ cũng tập trung nhiều ở khu vực này. Tuy nhiên, điểm hạn chế của các tòa nhà này là bị hạn chế chiều cao tầng nên không còn nguồn cung mới.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp thường chọn khu vực thuê văn phòng gần các đơn vị hành chính – công vụ, trong khi đó hiện nay các đơn vị hành chính – doanh nghiệp hầu hết chuyển về khu vực Ba Đình cũng như khu phía tây Cầu Giấy – Mỹ Đình.

Ngoài ra, vấn đề lớn nhất mà khách hàng quan tâm đó là vị trí địa lý thuận lợi cho nhân sự di chuyển. Việc đặt văn phòng ở một nơi quá xa trong việc di chuyển đến các địa điểm khác trong thành phố, hay ở khu vực gặp nhiều vấn đề về ách tắc giao thông sẽ gây ra nguy cơ mất nhân sự.

Hiện nay, chỗ ở của nhân sự thường tập trung ở các khu vực Đống Đa, Cầu Giấy, Mỹ Đình. Thời gian di chuyển lên quận trung tâm cũ để làm việc và thời gian đi về quá lâu kèm theo sự ách tắc giao thông khu vực nội đô khiến Hoàn Kiếm không còn là nơi thuận lợi để làm việc.

Cũng theo Savills, ngoài vị trí địa lý, các công ty hiện nay cũng quan tâm lớn đến chất lượng văn phòng đi kèm các tiện ích dịch vụ cho nhân sự. Bởi lẽ, tất cả mọi người khi đi làm đều nhận ra 60-70% ngồi tại nơi làm việc các văn phòng. Do đó, các văn phòng theo hướng co-working, vừa là nơi làm việc, vừa có khu vực giải lao, không gian sinh hoạt chung đang là ưu tiêu để tăng năng suất, tăng tính sáng tạo cho nhân viên.