Khó kỳ vọng giá nhà giảm sâu

Thị trường bất động sản TP.HCM tuần qua xôn xao về bức thư kêu gọi cộng đồng doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao… của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn và họ cũng đã chủ động giảm giá. Thế nhưng, trên các thống kê hay khảo sát thì thấy giá nhà giảm chậm hoặc không giảm là vì doanh nghiệp không giảm trực tiếp vào giá sản phẩm, mà gián tiếp qua việc tăng chiết khấu, khuyến mãi, hậu mãi…

“Dẫu vậy, với cơ cấu giá thành và sự lệch pha cung - cầu nhà ở rõ nét như hiện nay, tôi cho rằng các biện pháp này không có nhiều ý nghĩa”, ông Châu nói.

Thực tế, có nhiều lý do khiến các doanh nghiệp bất động sản không thể giảm mạnh giá bán, một trong số đó là do các chi phí đầu vào tăng cao, mà như chia sẻ của tổng giám đốc một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án chung cư trung cấp rằng, chi phí đội lên cao nhất là chi phí đất.

Theo vị này, để tìm được một quỹ đất phù hợp quy hoạch đã khó, có đủ diện tích để thực hiện dự án còn khó hơn. Song, ngay cả khi doanh nghiệp “săn” được khu đất hợp ý thì việc giá đất liên tục leo thang là rào cản lớn.

Chưa kể, khi thực hiện dự án, doanh nghiệp phải lo thủ tục pháp lý, việc hoàn thiện pháp lý cho dự án không đơn giản chỉ là doanh nghiệp cứ đến cơ quan chức năng nộp hồ sơ rồi sẽ có công văn trả lời, mà phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến. Thời gian chờ đợi thủ tục phải theo quy định, nhưng thường trễ hẹn.

“Thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu, từ đó làm tăng chi phí của doanh nghiệp”, vị này nói và đưa ra ví dụ, doanh nghiệp mua một lô đất 300 tỷ đồng, mỗi năm mất 10% chi phí lãi vay, tức là 30 tỷ đồng. Chi phí này doanh nghiệp buộc phải cộng vào giá. Ngoài ra, chi phí nguyên vật liệu tăng cũng góp phần đẩy giá bán nhà lên cao.

Phân tích cụ thể hơn, ông Châu cho biết, hiện nay, chủ yếu là các chủ đầu tư thực hiện chính sách chiết khấu và khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng để “cố neo giữ giá”, bởi lẽ chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý… đều tăng.

Chẳng hạn, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư rất muốn sớm có quyết định tiền sử dụng đất để đóng tiền rồi triển khai dự án, thế nhưng cơ quan chức năng kéo dài việc này tới 3-4 năm. Điều này vừa khiến các chi phí bị đội lên, vừa làm mất cơ hội đầu tư của doanh nghiệp.

Hay như chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Phần chi phí thực còn lại chưa được khấu trừ thì bị xem là lợi nhuận và doanh nghiệp phải nộp thêm 20% thuế thu nhập cho khoản này.

Tiếp đến là chi phí xây dựng chung cư, hiện tăng lên 12-13 triệu đồng/m2, cao hơn so với trước đây là 7-8 triệu đồng/m2. Chưa kể, có những loại chi phí “không tên” khác mà doanh nghiệp nào khi phát triển dự án... Tất cả những chi phí này sẽ đều được tính vào giá bán nhà và người gánh chịu cuối cùng là người mua nhà.

“Chưa hết, các chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện ‘trơn tru’ trong thời gian trung bình 3 năm, nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như đang diễn ra ở rất nhiều dự án hiện nay, tổng chi phí đầu tư sẽ bị đội lên rất lớn”, ông Châu nói.

Do đó, để phát triển bền vững thị trường, thực hiện mục tiêu giảm giá nhà để nhiều người dân có thể tiếp cận được, theo ông Châu, trước tiên cần nhanh chóng chuyển đổi cơ chế để có một lượng lớn dự án nhà ở được đưa ra thị trường, tức là phải sớm tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý. Còn về dài hạn, vấn đề quan trọng nhất là các doanh nghiệp phải cơ cấu lại sản phẩm theo hướng cân đối, hài hòa, bền vững với phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp phải là phân khúc chủ đạo.

“Đó là ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và tôi cho rằng, đây sẽ là mấu chốt giải quyết vấn đề”, ông Châu nhấn mạnh.