Lợi thế và rủi ro của từng kênh vốn cho thị trường bất động sản

Tại tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” do Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam phối hợp với Trang TTĐTTH VietnamBiz (vietnambiz.vn) và Việt Nam Mới (vietnammoi.vn) tổ chức sáng ngày 24/8, TS. Lê Xuân Nghĩa đã nêu thực trạng, nguy cơ về vốn đối với doanh nghiệp bất động sản, cũng như khuyến nghị chính sách để phát triển thị trường vốn tương xứng với tiềm năng.

Nhìn chung, vốn của thị trường bất động sản nói riêng và kinh doanh nói chung đều từ 3 nguồn chủ yếu: (1) tín dụng ngân hàng, (2) trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), (3) vốn cổ phần hoặc từ thị trường cổ phiếu.

Ở hầu hết các quốc gia, bất động sản dưới dạng nhà ở, nhà cho thuê… đều ở trạng thái hoàn chỉnh. Riêng ở Việt Nam và Trung Quốc, có cả dạng nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh (xây thô) hoặc đất nền.

Cũng chỉ ở Việt Nam và Trung Quốc có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng. Trong nhiều trường hợp, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp giải quyết được nhiều vấn đề cấp bách.

Khảo sát tại một số tập đoàn bất động sản lớn cho thấy cơ cấu vốn hoạt động cụ thể như sau (có khác biệt không đáng kể): Vốn tín dụng ngân hàng khoảng 40%; vốn từ TPDN khoảng 20%; vốn từ tiền trả trước của khách hàng khoảng 20%; vốn từ chiếm dụng của các nhà thầu khoảng 20%. Các loại hình vốn này có lợi thế và rủi ro rất khác nhau.

Tín dụng ngân hàng là nguồn vốn có mức độ rủi ro trung bình, lãi suất trung bình, điều kiện tín dụng rất chặt chẽ, kể cả quy trình tín dụng cho đến khế ước giải ngân, quản lý mục đích sử dụng vốn, quản lý nợ… và đặc biệt là phải có tài sản thế chấp và quản lý tài sản thế chấp.

Trong điều kiện giá cả thị trường bất động sản ổn định, nguồn vốn này có rủi ro khá thấp. Trái lại nếu thị trường biến động, cả theo chiều tăng giá hoặc giảm giá, hoặc biến động tăng giảm mạnh của lãi suất trong khi Việt Nam chưa có công cụ phái sinh lãi suất thì rủi ro có thể khá lớn cho cả ngân hàng và doanh nghiệp.

Tuy nhiên do nguồn vốn dài hạn của ngân hàng rất hạn chế nên kỳ hạn cho vay không đủ dài, lãi suất tương đối cao, cộng với các quy định chặt chẽ về mục đích sử dụng vốn, các khế ước giải ngân và giao dịch đảm bảo, khiến cho nhiều doanh nghiệp e ngại tiếp cận nguồn vốn này, nhất là trong điều kiện các thủ tục pháp lý về dự án chậm trễ và thời gian ân hạn của khoản vay không nhiều.

Trái phiếu doanh nghiệp là nguồn vốn có rủi ro cao hơn tín dụng ngân hàng và vì thế, lãi suất cũng cao hơn.

Ưu thế của TPDN là quy trình đơn giản hơn, không bị kiểm soát mục đích sử dụng vốn và quản lý nợ chặt chẽ như tín dụng ngân hàng và đặc biệt là có khả năng “đảo nợ” để kéo dài kỳ hạn trái phiếu, điều mà tín dụng ngân hàng không thể giải quyết được đối với các khoản vay lớn.

Nếu doanh nghiệp có kế hoạch tài chính tốt, quản lý chặt chẽ tiến độ của dự án thì TPDN có thể trở thành nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng, nhất là đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Trong những năm gần đây, quy mô thị trường TPDN có tốc độ tăng trưởng khá cao, khoảng 30-35%/ năm. Giả sử dư nợ TPDN toàn nền kinh tế hiện tại là 1,4 triệu tỷ, với tốc độ tăng 35%/ năm (nghĩa là sau 2 năm tăng gấp đôi, sau 6 năm tăng gấp 8 lần), thì đến năm 2028 thị trường này sẽ có quy mô lên tới 11,2 triệu tỷ.

Trong đó, 60% dùng cho bất động sản, đủ đáp ứng nhu cầu vốn phát triển dự án mà không cần tới tín dụng ngân hàng. Trong kịch bản này, tín dụng ngân hàng khi đó chỉ dành cho vay người mua nhà là chủ yếu.

Tuy nhiên, TPDN, nhất là TPDN bất động sản đang đứng trước rủi ro lớn sau các vụ việc đơn lẻ gần đây như vụ Tân Hoàng Minh và sự chậm trễ của việc bổ sung sửa đổi Nghị định 153.

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, trong 7 tháng đầu năm, tổng khối lượng phát hành TPDN ước gần 200 nghìn tỷ, mà chủ yếu đối tượng phát hành là các ngân hàng (gần 105 nghìn tỷ, tương đương 52,5%). TPDN bất động sản ước chỉ khoảng gần 45 nghìn tỷ đồng, tương đương 22,5%.

Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường TPDN bất động sản khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn (ước khoảng 120 nghìn tỷ TPDN đáo hạn trong năm nay và 360 nghìn tỷ trong giai đoạn 2022-2024, theo KBSV).

Nói cách khác, một bộ phận lớn doanh nghiệp bất động sản có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ TPDN. Rủi ro có thể khá lớn cho toàn bộ thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ thị trường tài chính nói chung bao gồm cả thị trường chứng khoán và hệ thống ngân hàng.

Nguồn vốn trả trước một phần của người mua nhà tuy khá an toàn nhưng hiện cũng đang đứng trước những thách thức lớn.

Một là nguồn vốn này có một phần lớn xuất phát từ tín dụng ngân hàng, nhưng hiện tại ngân hàng đang cạn hạn mức cho vay. Hầu hết ngân hàng đang ưu tiên giải ngân cho người mua nhà của các tập đoàn lớn sở hữu ngân hàng.

Hai là giá bất động sản đang có dấu hiệu bị thổi lên khá cao, có dự án cao gấp 3 lần giá vốn khởi điểm, khiến cho nhà đầu tư không dám đầu tư vào lúc này vì nguy cơ giảm giá và thua lỗ.        

Nguồn vốn chiếm dụng của nhà thầu trong vài năm gần đây rất lớn, chiếm tới 20% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản. Tình trạng này nếu kéo dài do dòng tiền bán hàng từ bất động sản gặp khó khăn thì có thể khiến nhiều nhà thầu thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng.

Nhiều tập đoàn xây dựng hay sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng đang có dòng tiền âm kéo dài, gây ảnh hưởng toàn diện đến tiến độ dự án và hệ quả cuối cùng là nguồn cung bất động sản ra thị trường - vốn đang rất thấp - có nguy cơ tiếp tục thắt chặt.

Nguồn vốn từ thị trường chứng khoán là nguồn cứu cánh của một số doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn đã lên sàn trong những năm qua, tuy nhiên đang giảm sút do giá cổ phiếu xuống thấp và thanh khoản thấp.

Trong thời kỳ giá cổ phiếu tăng, đây là dòng tiền dương bổ sung quan trọng vào cân đối dòng tiền của một số tập đoàn lớn, đặc biệt là tập đoàn bất động sản. Nếu thị trường chậm hồi phục cộng với thị trường TPDN đình trệ, giải ngân vốn đầu tư công chậm không đủ lan tỏa thì nguồn vốn bất động sản sẽ gặp khó khăn lớn.

Vấn đề cấp bách trên thị trường bất động sản hiện nay là số lượng các dự án bất động sản đang bỏ hoang do chưa hoàn thiện thủ tục, do thiếu vốn hoặc cả hai yếu tố trên đang rất lớn, cần phải có biện pháp để khơi thông nguồn cung.

Các vấn đề pháp lý như sửa luật đất đai còn cần thời gian nhưng một số nút thắt khác có thể làm nhanh để tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Cụ thể, sửa đổi nhanh Nghị định 153 để phục hồi thị trường TPDN đang bị đình trệ do thủ tục và do lòng tin nhà đầu tư suy giảm.

Thị trường chứng khoán đang có cơ hội phục hồi do kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng GDP cao, hệ thống giao dịch và thanh toán mới (T+2), khả năng thăng hạng thị trường…  Tuy nhiên, lòng tin của nhà đầu tư - kể cả nội địa và nước ngoài đang khá bấp bênh, chưa thấy các động thái chính sách giúp phục hồi thị trường mạnh mẽ như điều chỉnh room tín dụng, chính sách về TPDN, chính sách tạo lập các định chế xây dựng thị trường, kể cả tổ chức bộ máy của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và các Sở giao dịch….

Bên cạnh đó, chưa thấy các cơ quan chức năng phân tích và công bố kết quả đánh giá khả năng vỡ nợ TPDN và các biện pháp hạn chế hoặc xử lý tình trạng này nếu xảy ra (Thái Lan và Trung Quốc hiện đã có khung chính sách về vấn đề này).

Các doanh nghiệp bất động sản cần chấm dứt tình trạng thổi giá (trong khi cơ quan quản lý thị trường, cơ quan chống hạn chế cạnh tranh… cần vào cuộc) để đưa giá cả về mặt bằng thực, tạo lòng tin cho nhà đầu tư tiếp tục bỏ tiền vào khu vực này và mang lại hiệu quả thực sự.

Doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang… nhằm duy trì thanh khoản, vượt qua giai đoạn khó khăn trước mắt.

Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp, có thể công bố hoặc chưa công bố, quan trọng là tạo ra một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp để dễ dàng phát hành TPDN trong một vài năm tới, hoặc thậm chí ngay trong năm sau với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt.