Long An: Biến đất công nghiệp thành bất động sản thương mại

Dự án Khu công nghiệp Đức Hòa III - Hồng Đạt dù chưa được chấp thuận cho phát triển dự án bất động sản thương mại, nhưng đã được chủ đầu tư làm hạ tầng và bán từ năm 2016. 

Chuyển đất công nghiệp thành đất nhà ở

Từ năm 2015 tới nay, thị trường bất động sản tỉnh Long An phát triển sôi động, kéo theo nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư cả trong và ngoài tỉnh về đây phát triển dự án. Trong đó, có một số doanh nghiệp biến đất khu công nghiệp thành dự án bất động sản thương mại để bán.

Đơn cử, theo quyết định phê duyệt năm 2008 của UBND tỉnh Long An, Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa, huyện Đức Hòa do Công ty TNHH một thành viên Phát triển kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Phú Mỹ Vinh (Công ty Phú Mỹ Vinh) làm chủ đầu tư có diện tích khoảng 83,2 ha. Tới đầu tháng 6/2017, Công ty Phú Mỹ Vinh đề nghị điều chỉnh giảm diện tích đất Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa để đầu tư khu dân cư, thương mại dịch vụ.

Theo Công ty Phú Mỹ Vinh, tổng thể diện tích Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa khoảng 88,5 ha (bao gồm cả phần đất Công ty nhận chuyển nhượng trong Khu công nghiệp Đức Hòa III), tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đến nay đạt khoảng 45%.

Do hạ tầng giao thông bên ngoài khu công nghiệp xuống cấp, khu công nghiệp khó thu hút nhà đầu tư thứ cấp. Trải qua 12 năm kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp không hiệu quả, đến nay Công ty không còn khả năng duy trì việc đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và đang có khoản nợ vay quá hạ lớn các ngân hàng thương mại.

Trước tình hình trên, Công ty Phú Mỹ Vinh đề nghị điều chỉnh giảm khoảng 36,2 ha đất Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa chuyển sang đầu tư khu dân cư, thương mại dịch vụ để tạo điều kiện đưa đất vào sử dụng và có nguồn thu để thanh toán nợ quá hạn cho ngân hàng.

Tới ngày 29/6/2017, UBND tỉnh Long An có Văn bản số 283/TB-UBND thống nhất với đề nghị của Công ty Phú Mỹ Vinh về việc điều chỉnh giảm khoảng 36,2 ha đất Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa chuyển sang đầu tư khu dân cư thương mại dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân, dân cư có thu nhập thấp và dịch vụ thương mại trong khu vực.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, theo quy hoạch năm 2008 của UBND tỉnh Long An, Dự án Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa có cơ cấu phân khu dành cho chức năng ở gần 6 ha, bao gồm đất biệt thự cho chuyên gia là 3,4 ha và đất nhà ở cho công nhân 2,56 ha. Phân khu này, Công ty Phú Mỹ Vinh đã bán cho Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An để phát triển thành Dự án Vista Land, mở bán từ năm 2014 -2015.

Với đề nghị chuyển 36,2 ha đất Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa thành đất khu dân cư thương mại, dù đầu tháng 6/2017, Công ty Phú Mỹ Vinh mới có đề xuất xin chuyển đổi và tới ngày 29/6/2017, UBND tỉnh Long An mới có thông báo thống nhất đề nghị này, nhưng trước đó năm 2015, Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An đã mua lại nợ xấu của Công ty Phú Mỹ Vinh ở ngân hàng để phát triển diện tích 36,2 ha và mở bán tiếp giai đoạn sau của Dự án Vista Land.

Tới ngày 17/12/2018, Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An mới có văn bản đề nghị UBND tỉnh Long An sớm có văn bản đồng ý cho công ty này làm chủ đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư thương mại dịch vụ Phú Mỹ Vinh với tổng thể diện tích, cơ cấu sử dụng đất khoảng 38,74 ha và đề nghị được chuyển từ đất công nghiệp sang đất khu dân cư thương mại dịch vụ.

Một dự án khác cũng được chuyển đổi từ đất quy hoạch khu công nghiệp thành bất động sản nhà ở thương mại là dự án mang tên Bella Vista do Công ty cổ phần Bất động sản Hồng Đạt - Long An làm chủ đầu tư và Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An làm đơn vị phát triển. Dự án nằm trong Khu công nghiệp Đức Hòa III, huyện Đức Hòa.

Cụ thể, Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An được UBND tỉnh Long An giao đất và cho thuê đất để đầu tư khu công nghiệp. Tuy nhiên, ngày 12/9/2018, Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An có đơn xin chuyển mục đích 580.715,34 m2 từ đất khu công nghiệp sang đất ở, đất thương mại, dịch vụ để đầu tư khu dân cư (đã trừ đất y tế, đất giáo dục theo quy hoạch được phê duyệt với diện tích 39.871,66 m2).

Ngày 10/10/2018, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An có Văn bản số 882/TTr - STNMT về việc đề nghị cho phép Công ty cổ phần Bất động sản Hồng Đạt - Long An chuyển mục đích sử dụng 578.408,86 m2 từ đất khu công nghiệp, trong đó 247.663,49 m2 sang đất ở nông thôn giao đất có thu tiền sử dụng đất, 330.745,37 m2 sang giao đất không thu tiền sử dụng đất, bao gồm đất giao thông cây xanh, đất mặt nước chuyên dùng được bàn giao lại cho địa phương quản lý sau khi xây dựng theo quy hoạch được duyệt.

Ngoài ra, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 2.306,48 m2 từ đất khu công nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ để đầu tư khu dân cư.

“Cầm đèn chạy trước ô tô”

Tại Dự án Bella Vista, dù năm 2018, Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An mới xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng năm 2016, chủ đầu tư đã bán cho khách hàng (theo hợp đồng mang tên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Dự án Khu đô thị Bella Vista số T11/HDCN-2016 giữa Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An do bà Lê Thị Gấm làm Tổng giám đốc với khách hàng là bà N.H.Y có địa chỉ tại xã Bình Phong, huyện Thái Bình, tỉnh Tây Ninh vào ngày 8/11/2016).

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện nay dự án này đã bán trên 2.000 sản phẩm đất nền với diện tích 5x20 m ở 4 giai đoạn.

Ngoài ra, theo quảng cáo của Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An, Dự án Bella Vista có diện tích lên tới 70 ha, có bến du thuyền, kênh xuyên tâm dự án. Tuy nhiên, theo tìm hiểu thực tế công trình dự án ngày 9/7/2019 của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hạ tầng nội khu dự án này chưa hoàn thiện, không có bến du thuyền, kênh xuyên tâm thực tế là kênh thoát nước thải của khu công nghiệp, cổng dự án hiện chỉ là thanh barie. Ngoài ra, dự án hiện được chủ đầu tư cho khách hàng xây dựng tự do, chiều cao tối đa 11 m, dù chưa có sổ đỏ.

Ông Mến, một khách hàng mua đất tại dự án này cho biết, theo hợp đồng chuyển nhượng, Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An cam kết là 26 tháng sau khi ký hợp đồng sẽ có sổ cho khách hàng, nhưng tới nay đã quá thời gian 26 tháng, chủ đầu tư vẫn chưa giao sổ cho khách hàng và đang chịu lãi 12%/năm vì chậm giao sổ.

Theo tìm hiểu của phóng viên, Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An được thành lập năm 2005, sau thời gian làm ăn thua lỗ đã bán toàn bộ cổ phần cho Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An. Trong đó, bà Lê Thị Gấm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An là vợ của ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An. Trụ sở Công ty Hồng Đạt - Long An hiện cũng nằm tại trụ sở của Công ty Trần Anh Long An.

Ông Mai Văn Nhiều, Chánh văn phòng UBND tỉnh Long An cho biết, ngày 11/10/2016, Thủ tướng Chính phủ đã có Công văn số 1797/TTg-KTN đồng ý điều chỉnh Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An đến năm 2020. Trong đó, giảm diện tích Khu công nghiệp Đức Hòa III từ 1.857,655 ha xuống còn 1.787,655 ha, trong đó Khu công nghiệp Đức Hòa III - Hồng Đạt giảm từ 99,4 ha xuống còn 29,4 ha như kiến nghị của UBND tỉnh Long An. Sau khi có quyết định trên, UBND tỉnh Long An đã ra chủ trương phê duyệt khu dân cư sau đó.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, trong quá trình xây dựng và phát triển sẽ có thể có trường hợp sửa đổi quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp nhu cầu và tình hình thực tế. Tuy nhiên, ở vụ việc này cho thấy, việc quy hoạch và cấp phép đầu tư trước đây nhiều yếu kém và việc chuyển đổi này có nhiều vấn đề cần làm rõ.

Về đất của chủ đầu tư khu công nghiệp, với những trường hợp trước đây nguồn gốc đất khu công nghiệp được Nhà nước tổ chức thu hồi đất và bồi thường cho người dân, sau đó cho chủ đầu tư khu công nghiệp thuê (được cấp giấy chứng nhận hình thức đất thuê trả tiền hàng năm) để đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, nay Nhà nước cho chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khu công nghiệp sang đất ở (dự án nhà ở thương mại), như vậy là chủ đầu tư đã 2 lần hưởng lợi.

Việc sửa đổi quy hoạch và chuyển mục đích sử dụng đất để giải quyết nợ ngân hàng, khó khăn cho chủ đầu tư mà không căn cứ vào chiến lược phát triển của địa phương, quy hoạch tổng thể và tình hình kinh tế sẽ phá vỡ các chính sách phát triển và quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực cụ thể như: khu công nghiệp, dân cư…