Nguồn cung nhà ở TP. HCM khan hiếm, thị trường vệ tinh tăng trưởng

Nguồn cung nhà ở sẽ dần phục hồi vào giai đoạn 2025 - 2027

Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở từ các dự án mới tại TP.HCM rất hạn chế, dẫn đến sự sụt giảm đáng kể trong nguồn cung sơ cấp.

Về nguyên nhân dẫn đến tình trạng nguồn cung nhà ở thấp, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam cho biết các thủ tục pháp lý liên quan đến việc phê duyệt dự án đang gặp nhiều khó khăn. Thời gian triển khai dự án kéo dài đã làm hạn chế khả năng đưa sản phẩm mới ra thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung sơ cấp nhà ở tại TP.HCM, khiến mức giảm đạt ngưỡng thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

"Bên cạnh đó, chi phí đất đai và xây dựng tăng cao khi các chủ đầu tư cũng phải đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất sạch. Ngay cả khi có quỹ đất khả dụng, chi phí thâu tóm và xây dựng tăng cao đã làm bài toán tài chính trở nên phức tạp hơn", bà Giang Huỳnh nhận định.

Ngoài yếu tố pháp lý và chi phí, tâm lý thận trọng của thị trường trong năm 2024 cũng là một yếu tố đáng chú ý. Nhiều chủ đầu tư lựa chọn chiến lược thăm dò nguồn cầu trước khi chính thức mở bán, dẫn đến việc nguồn cung mới ra thị trường tiếp tục bị giới hạn.

Bà Giang Huỳnh cũng đánh giá, trong giai đoạn 2025 - 2027, nguồn cung dự kiến sẽ hồi phục dần, tuy nhiên quy mô vẫn sẽ khiêm tốn so với giai đoạn 2018-2019.

Cụ thể, phân khúc nhà ở cao cấp (hạng A và hạng B) sẽ chiếm hơn 50% nguồn cung tương lai, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền (hạng C) tiếp tục khan hiếm trong nội thành. Điều này đồng nghĩa với việc giá nhà khó có thể giảm sâu, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và các khu vực đô thị mới kết nối tốt với trung tâm.

Còn theo CBRE, dự báo năm 2025, Hà Nội sẽ tiếp tục là thị trường "hạt nhân" trong khi TP. HCM hạn chế nguồn cung. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, diễn biến nguồn cung của thị trường đang lặp lại chu kỳ 10 năm trước.

"Với 2024 là năm bản lề khi thị trường đón cú hích từ Luật đất đai, 2025 sẽ là năm đầu tiên của chu kỳ phát triển mới. Vậy nên phải mất ít nhất 2 năm nữa thị trường mới bước vào giai đoạn tăng tốc và bùng nổ nguồn cung như diễn biến của thập kỷ trước", bà Dung đánh giá.

Giải pháp nguồn cung nhà ở từ các đô thị vệ tinh

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM, ngay khi 3 bộ Luật quan trọng liên quan đến đất đai có hiệu lực, thành phố đã đẩy mạnh giải quyết vướng mắc cho các dự án. Hiện tại, 34 trên tổng số 64 dự án được tháo gỡ vướng mắc, 9 dự án đã giải quyết xong, đang rà soát 21 dự án để đẩy nhanh giải quyết trong năm 2025.

Theo ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP. HCM, các dự án sau khi được gỡ vướng, chấp thuận chủ trương đầu tư vẫn cần thời gian để hoàn thiện pháp lý, triển khai xây dựng đúng quy trình trước khi đi đến bước mở bán (dự kiến mất từ 1-2 năm).

"Các luật mới cơ bản giải quyết được một số vướng mắc nhưng hiện nay quy trình duyệt dự án vẫn phải đi qua nhiều bộ luật, ban ngành dẫn đến kéo dài. Vì vậy, năm 2025 nguồn cung có cải thiện nhưng không nhiều và vẫn cần thêm thời gian để bùng nổ", ông Hồ cho biết.

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở hạn chế tại TP.HCM, các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Long An và Đồng Nai đang nổi lên là các thị trường lân cận tiềm năng, để cung ứng nhiều lựa chọn hơn cho người mua nhà.

Để tiếp cận nhà ở giá rẻ, bà Giang Huỳnh cho rằng, người mua cần lựa chọn các khu vực ngoại thành hoặc các đô thị vệ tinh lân cận như Bình Dương. Trong năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương đã tăng nhanh chóng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền từ TP. HCM.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương đã tăng trưởng mạnh mẽ. Giá bán tại các khu vực giáp ranh TP. HCM như: Dĩ An và Thuận An dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với nội thành TP. HCM. Nhiều dự án tại đây không chỉ thu hút người mua để ở mà còn hấp dẫn các nhà đầu tư dài hạn nhờ tiềm năng phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Các khu vực như Bến Lức (Long An) và Biên Hòa (Đồng Nai) này tập trung vào các dự án nhà thấp tầng, đa số đang thu hút người mua đầu tư dài hạn vì mặt bằng giá thấp hơn TP. HCM. Các dự án tại đây đang hưởng lợi lớn từ các công trình hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bến Lức - Long Thành và sân bay quốc tế Long Thành.