HoREA kiến nghị gộp 2 phương án đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị tích hợp phương án 1 và phương án 2 tại khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thành “1 phương án”. Điều này đảm bảo tính đồng bộ quy định về “đặt cọc” thống nhất với Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 "quy định mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng để bảo vệ khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hoặc có sẵn".

Theo đó, HoREA kiến nghị sửa quy định tại khoản 5 Điều 23 của dự thảo Luật theo hướng: “Chủ đầu tư dự án bất động sản được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 đều không quy định về đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền. 

"Điều này gây nên tình trạng giới đầu nậu, cò đất đã lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ tiền đặt cọc nên đã nhận tiền đặt cọc của khách hàng với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90-95% giá trị tài sản giao dịch, thậm chí giới đầu nậu, cò đất còn lập cả dự án ma không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, gây mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba", ông Châu cho biết.

Chủ tịch HoREA cũng cho biết liên quan đến quy định về đặt cọc mua bất động sản "trên giấy” hoặc hiện hữu, việc đưa ra 2 phương án để lựa chọn có thể còn bất cập, do đó tối ưu nhất nên kết hợp cả hai phương án thành một.

Với “phương án 1” của dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu viện dẫn tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 về mục đích đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng. Trên thực tế sau khi đã giao kết hợp đồng thì thường ít xảy ra trường hợp bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc lừa đảo do việc giao kết hợp đồng thường được các bên kiểm tra chặt chẽ và thực hiện theo quy định của pháp luật và khi thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc thường được cấn trừ vào số tiền thanh toán lần đầu của giao dịch.

Còn “phương án 2” của dự thảo Luật, tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 về mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng, mà trên thực tế trước khi giao kết hợp đồng thì mới thường xảy ra tình trạng bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc lừa đảo và không thực hiện giao kết hợp đồng, gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

Đối với ý kiến yêu cầu quy định chặt chẽ việc chủ đầu tư sử dụng tiền đặt cọc phải đúng mục đích, Chủ tịch HoREA nhận thấy khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cấm chủ đầu tư thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật, trong đó đã bao gồm tiền đặt cọc nên không cần thiết phải quy định thêm.

Bên cạnh đó, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ luật này và pháp luật có liên quan”.