Tăng giá đất bao nhiêu là hợp lý?

Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA) vừa gửi Bộ Tài nguyên - Môi trường và UBND TP HCM văn bản đề xuất một số kiến nghị về việc sửa đổi, bổ sung khung giá đất (mới) cho giai đoạn 2019 - 2024.

Ba mức điều chỉnh giá trần

Trong văn bản mới gửi đi, HoREA nhận định bất cập lớn nhất hiện nay là tình trạng giá đất trong “bảng giá đất” của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phổ biến chỉ bằng khoảng 30 - 50% giá đất thực tế trên thị trường. Đơn cử, tại TP HCM, mức giá đất để tính nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m2; giá đất của đường Lê Duẩn là 275 triệu đồng/m2, đều thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế thị trường.

Khảo sát của HoREA từ năm 2014 đã cho thấy đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn, Q.1, diện tích 3.000 m2, có giá khởi điểm là 550 tỷ đồng (183,3 triệu đồng/m2), giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng (tương đương 476,6 triệu đồng/m2), gấp 2,6 lần giá khởi điểm đấu giá. Hiện nay, một mét vuông đất trên đường Nguyễn Huệ có giá giao dịch lên tới cả tỷ đồng, gấp gần 3 lần so với bảng giá. Mức chênh lệch quá lớn khiến ngân sách thất thu khoản thuế lớn khi tính giao dịch theo bảng giá đất.

Từ nhận định trên, HoREA đề xuất 3 phương án điều chỉnh bảng giá đất mới cho TP HCM, trong đó giữ nguyên mức giá tối thiểu, chỉ khác nhau về mức độ tăng giá trần.

Cụ thể, phương án 1 là tăng gấp đôi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Theo đó, giá tối đa đối với đất ở là 330 triệu đồng/m2; đất thương mại, dịch vụ là 260 triệu đồng/m2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có giá cao nhất 200 triệu đồng/m2.

Với phương án này, căn cứ Nghị định 44/2014 của Chính phủ, thành phố có thể quy định bảng giá đất với mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với khung giá đất. Như vậy, bảng giá đất có thể là giá đất ở tối đa 429 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 338 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 260 triệu đồng/m2.

Đồng thời, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm (ví dụ: Hệ số khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần), giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước sẽ là: giá đất ở tối đa 1,072 tỉ đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 845 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 650 triệu đồng/m2.

Phương án 2, mức tăng sẽ nhẹ hơn, tăng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Như vậy, khung giá đất ở có giá tối đa 246 triệu đồng/m2; trần giá đất thương mại, dịch vụ là 195 triệu đồng/m2. Giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước sẽ là giá đất ở tối đa 799,5 triệu đồng/m2, giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 633,7 triệu đồng/m2, giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 480 triệu đồng/m2.

Phương án thứ 3 có mức tăng nhẹ nhất, tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Giá đất ở tối đa là 215,4 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ, giá tối đa là 172,3 triệu đồng/m2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ cao nhất 129,2 triệu đồng/m2. Sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm (hệ số khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần), giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo từng loại kể trên sẽ lần lượt ở mức tối đa 700 triệu đồng/m2; 559,7 triệu đồng/m2 và 419,7 triệu đồng/m2.

Phải tăng ngang với giá thị trường?

Thực tế, khung giá đất quá thấp so với giá giao dịch trên thị trường không phải vấn đề mới được đề cập và tranh luận. Trước đó, hồi cuối 2018, Cục Thuế đã kiến nghị UBND TP tăng giá đất quy định trong bảng giá nhà, đất lên 2 lần so với hiện nay để áp dụng riêng tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trong chuyển quyền sử dụng đất. Theo khảo sát của Cục Thuế, giá thực tế giao dịch trên thị trường bình quân cao hơn gấp 4 - 6 lần so với bảng giá do UBND TP ban hành. Các trường hợp kê khai giá chuyển nhượng tương đối phù hợp với giá thị trường là cao hơn trên 3 lần so với bảng giá.

Do đó, cơ quan thuế kiến nghị UBND TP có bảng giá đất dành riêng cho việc tính thuế, phí về nhà đất để tránh thất thu ngân sách. Nếu tăng lên gấp đôi (giống phương án 1 của HoREA), hằng năm số thu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trong hoạt động chuyển nhượng nhà, đất trên địa bàn TP tăng thêm trên 2.000 tỉ đồng.

Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP HCM, đồng tình với phương án trên. Theo ông, sự chênh lệch giữa giá đất ban hành trong khung và giá giao dịch trên thị trường sẽ có lợi cho các đối tượng muốn mua bán, sở hữu đất công, đất nhà nước với giá rẻ. Không chỉ trường hợp chỉ định thầu, ngay cả khi đem ra đấu giá, giá khởi điểm cũng thấp hơn và rất dễ để xảy ra tình trạng làm “ảo thuật”, đấu giá không thực chất. Bên cạnh đó, những người giao dịch BĐS dễ dàng gian lận thuế và nảy sinh tiêu cực trong các cơ quan thuế. Tóm lại, độ chênh lệch càng cao càng có hại cho ngân sách, cho người dân và chỉ mang đến lợi ích cho một nhóm đối tượng.

“Chưa kể bất cập này đang kéo theo rất nhiều hệ lụy trong công tác giải phóng mặt bằng. Đừng tưởng giá đất thấp thì nhà nước sẽ được lợi khi giải tỏa, đền bù cho người dân để làm các dự án hoặc công trình công ích. Thực tế, tỷ lệ giải tỏa thành công vô cùng thấp. Hầu hết các dự án giải tỏa mặt bằng đều vấp phải tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Dự án dây dưa, chậm trễ, thiệt hại còn lớn hơn nhiều”, ông Nghiêm đánh giá và nhấn mạnh cần phải điều chỉnh khung giá, bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường. Sát giá thị trường thì sẽ không còn tiêu cực, giảm thất thu ngân sách, không còn tranh chấp, khiếu kiện.

Trước lo ngại tăng khung giá quá cao sẽ đẩy giá BĐS tăng cao, gây ảnh hưởng nguồn cung, cả doanh nghiệp (DN) và người dân đều gặp khó, luật sư Bùi Quang Nghiêm khẳng định sự chênh lệch chỉ ảnh hưởng đến ngân sách, thất thu thuế chứ không ảnh hưởng đến thị trường, vì thực tế, giá BĐS đã hình thành và đã cao sẵn như vậy rồi. “Để giá trần 400 triệu đồng/m2 hay 700 triệu đồng/m2 thì giao dịch ngoài thị trường vẫn ở mức 900 triệu - 1 tỉ đồng/m2, đâu có thay đổi. Thay đổi lớn nhất là không còn khai man, trốn thuế, không còn tiêu cực”, ông nói.

Chắc chắn giá nhà đất sẽ tăng

Thạc sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM), lại cảnh báo nếu quy định khung giá đất tăng cao đột biến (gấp rưỡi hoặc gấp đôi giá hiện nay) chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá giao dịch trên thị trường.

Ông Nghĩa phân tích: Đứng về góc độ DN, ngành BĐS có rất nhiều “chi phí chìm” và đều được tính vào trong giá đất nên giá giao dịch thực tế thường cao hơn nhiều so với giá quy định. Nâng khung giá, bảng giá đất càng sát thì càng khó khăn cho DN. Đối với mỗi dự án, DN BĐS phải cân đo đong đếm sức hấp dẫn của dự án gắn với việc huy động vốn. Giá càng cao, kéo theo chi phí tăng càng cao thì DN càng khó vay vốn. Đầu tư BĐS bớt lời hơn, lời khó khăn hơn thì chắc chắn nguồn cung thị trường sẽ giảm.

Khi đó, các giao dịch mua bán nhà ở hay đầu tư sẽ chuyển dịch sang dài hạn hơn và người sở hữu cuối cùng sẽ chịu thiệt nhiều nhất. “Chắc chắn DN cũng không chịu đứng yên nhìn thị trường như vậy. Nhà nước tăng, DN cũng sẽ tìm cách đẩy giá thị trường tăng theo nữa. Chịu thiệt cuối cùng vẫn là người dân, vừa khó đầu tư vào BĐS, vừa khó sở hữu nhà ở”, ông Nghĩa cảnh báo.

Về góc độ nhà nước, thạc sĩ Huỳnh Phước Nghĩa nhận định chắc chắn mức chênh lệch quá xa sẽ dẫn tới việc thất thu ngân sách, kéo theo nhiều hệ lụy như các chuyên gia đã đề cập. Tuy nhiên, ông nhận định: “Quỹ đất trung tâm không còn nhiều. Các DN đang chuyển dịch dần sang vùng ven. Nếu đẩy khung giá đất lên cao, vùng giá trị cao không được hưởng nhiều nhưng giá đất vùng ven sẽ bị đẩy lên cao hơn, khó khăn cho DN, người mua, bất lợi cho thị trường”.

“Tăng khung giá, bảng giá đất cho phù hợp với hơi thở của thị trường là hợp lý. Song không nên quá cứng nhắc phải lên ngang giá thị trường, mức tăng theo phương án thứ 3 của HoREA đề xuất là hợp lý. Nếu muốn hoàn toàn minh bạch, không có bất cứ gian lận nào thì phải đặt vấn đề “chi phí chìm” trong cấu thành giá đất của DN, khiến giá đầu vào của dự án tăng cao. Bảo đảm cả bộ máy minh bạch thì mới mong DN, người dân minh bạch được”, ông Nghĩa nhấn mạnh.