Thị trường bất động sản phía Nam: Lại bùng phát dự án 'ma'

Dự án "ma" xuất hiện nhiều ở các tỉnh thành phía Nam

Dù chưa có một thống kê chính xác về số lượng dự án "ma", thời gian gần đây, thị trường bất động sản phía Nam kể từ Bình Thuận đổ vào luôn dồn dập thông tin về những dự án thực chất không có tính pháp lý, phân lô bán nền trái phép, thậm chí không tồn tại trong quy hoạch.

Tại Bình Thuận, Sở Xây dựng yêu cầu 4 dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Apec Mandala Wyndham Mũi Né (CTCP Đầu tư IDJ Việt Nam), Khu thương mại dịch vụ và dân cư Tân Việt Phát 2 (CTCP Tân Việt Phát), Khu dân cư Nam Cảng cá phường Đức Long (CTCP Xây lắp thủy sản Việt Nam), Sentosa Villa (Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn) phải ngừng giao dịch.

Các dự án trên được rao bán, chuyển nhượng sản phẩm thông qua hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí để thu tiền của người mua khi chưa đủ điều kiện pháp lý. 4 dự án kể trên không phải là những cái tên đầu tiên ở Bình Thuận bị tuýt còi. Trước đó, tỉnh này cũng có 9 dự án khác gặp tình trạng tương tự.

Tại TP HCM, các dự án “ma” được giao dịch trên diện rộng với số lượng nhiều hơn. Đầu tiên phải kể đến 9 khu đất tại quận Bình Tân ở 6 phường An Lạc, Tân Tạo, Tân Tạo A, Bình Hưng Hòa A, Bình Hưng Hòa B, Bình Trị Đông A. Đều được quảng cáo là dự án đất nền, nhà ở nhưng thực chất các khu đất không có pháp lý và đang có dấu hiệu phân lô trái phép. Thậm chí, một số trường hợp chủ sử dụng đất đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác nhưng vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Theo thông báo, tại phường 12, quận Thạnh Xuân cũng có tới 10 dự án phân lô bán nền trái phép. Người dân tự ý san lấp mặt bằng , đầu tư hạ tầng kỹ thuật (đường cống thoát nước, điện) và tự phân lô bán nền.

Tại quận Thủ Đức, CTCP Đầu tư Angle Lina và Công ty Bất động sản Hoàng Ân Group cũng tổ chức mua bán đất nền, có dấu hiệu lừa đảo ở khu đất tại tổ 5, khu phố 6, phường Linh Trung.

Tỉnh Đồng Nai, nơi có sân bay Long Thành, là điểm nóng, 27 dự án “ma” do công ty địa ốc Alibaba rao bán cũng đều không có giấy phép và không có thật. Tỉnh này phải tổ chức họp báo để thông tin liên quan tới những dự án này nhằm ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật, lừa đảo có thể xảy ra.

Với Bà Rịa - Vũng Tàu, thị xã Phú Mỹ nổi lên với 113 dự án “ma” là đất nông nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân tự ý mở đường, phân lô bán trái phép. Trong đó, Alibaba góp mặt với 7 dự án lớn là Alibaba Tân Thành Center City 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.

UBND xã Tóc Tiên, Bà Rịa - Vũng Tàu cảnh báo dự án "ma".

Khe hở ở… luật?

Trước tình trạng dự án "ma" tràn lan, lãnh đạo các tỉnh, thành phố đều ra văn bản cảnh báo người dân chủ động tỉnh táo trong giao dịch. TP HCM mới đây đã chỉ đạo UBND các huyện Hóc Môn, quận Bình Tân, quận 12 kiểm tra, xử lý các dự án "ma" mà truyền thông phản ánh, cảnh báo người dân cẩn trọng khi mua đất.

Theo giới chuyên gia, dự án "ma" xuất hiện một phần đến từ tâm lý chuộng đất nền, nhất là đất nền vừa túi tiền của người dân. Khi đất nền vẫn được coi là kênh đầu tư hấp dẫn, nhiều người dân dễ bị lừa gạt và sập bẫy.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển dự án DKRA Việt Nam, nhìn nhận một số ít chủ đầu tư và môi giới công bố thông tin chưa rõ ràng, minh bạch. Thị trường quá "nóng" dẫn đến việc chủ đầu tư “chạy trước”, tốc độ dự án nhanh hơn độ kiểm soát nên pháp lý chưa kịp thực hiện. Điều đó giống như lợi dụng sự nóng sốt của thị trường để tung ra sản phẩm khi mọi thứ chưa sẵn sàng.

Dưới góc độ của một người tư vấn, ông Lâm khá quan tâm đến sự chuyên nghiệp của nghề môi giới và tính minh bạch của thị trường bất động sản. Theo ông, người làm môi giới phải có trách nhiệm với khách hàng, hiểu rõ mình tư vấn dự án nào, đã đủ pháp lý hay chưa và bản thân phải có đủ năng lực thẩm định và đánh giá.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), nói Hiệp hội đã cảnh báo dự án “ma” từ giai đoạn 2016 - 2017 khi nhiều huyện ở Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu sốt đất nền và nhiều chủ đầu tư có dấu hiệu trục lợi. Chỉ ra nguyên nhân, ông Châu cho rằng có nhiều lỗ hổng về luật.

Theo đó, Luật kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh những hành vi kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai kể từ khi ký hợp đồng. Tuy nhiên, Luật không điều chỉnh hành vi trước khi ký. Đây là thiếu sót lớn, theo ông Châu, vì trước khi ký, những hành vi thỏa thuận, đặt cọc, góp vốn kinh doanh, hợp tác đầu tư không được ký thành hợp đồng mà tồn tại ở dạng văn bản thỏa thuận, được chứng thực thừa phát lại.

Việc góp vốn, đặt cọc, hợp tác đầu tư lại là thỏa thuận của Luật dân sự. Nhưng Luật dân sự lại cho rằng giá trị đặt cọc do hai bên tự thỏa thuận. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư, các công ty môi giới lừa người dân đặc cọc vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng một cách vô lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA. 

“Luật kinh doanh bất động sản nêu đã ký hợp đồng thì thu lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng. HoREA có đề nghị thỏa thuận này thu không quá 50 triệu đồng. Bởi, khi có hợp đồng thì phải có giá trị hợp đồng, nhưng đặt cọc giữ chỗ thì chỉ có giá dự báo thôi nên không nên tính theo phần trăm giá trị hợp đồng”, Chủ tịch Hiệp hội nói.

Ngoài ra theo ông Châu, Luật dân sự cũng có sơ hở khi không quy định hành vi phát sinh theo luật chuyên ngành thì đồng thời phải tuân thủ pháp luật theo luật chuyên ngành đó. Bởi không có quy định này nên nhiều công ty áp dụng Luật Dân sự trong đặt cọc giữ chỗ mà bỏ qua Luật kinh doanh bất động sản.

Một câu chuyện khác được ông Châu chỉ ra là pháp luật hỗ trợ tư pháp có công nhận thừa phát lại, nhưng lập vi bằng thừa phát lại không phải chứng cớ để làm chủ quyền nhà đất. Nhiều người dân không hiểu nên bị lừa vì cho rằng có vi bằng là có quyền nhà đất.

Liên quan đến Luật Đất đai, pháp luật chỉ cho phép tách thửa với đất ở nông thôn hoặc đất ở đô thị, không cho tách thửa đất nông nghiệp. Dù thế, vấn đề là tại sao các địa phương cho tách thửa đất nông nghiệp, trong đó có cả đất cao su, ông Châu đặt câu hỏi và lý giải vì Nghị định 01 năm 2017 của Chính phủ cho phép tách thửa các loại đất tùy theo điều kiện từng địa phương. Các loại đất, kể cả nông nghiệp, rừng phòng hộ, dự trữ... được tách thửa là yếu tố khiến thị trường có hiện tượng tách tràn lan. Do đó, ông Châu đề nghị bãi bỏ quy định này ở Nghị định 01.

Ngoài các vấn đề về luật, Chủ tịch HoREA còn chỉ ra thị trường bất động sản thiếu minh bạch thông tin quy hoạch, dự án đầu tư, tiến độ, dự án thế chấp, đủ điều kiện huy động vốn và việc chuyển đổi huyện lên quận hay các dự án lớn, dự án phát triển hạ tầng…

"Sự thiếu minh bạch này vô hình trung tiếp tay cho những công ty bất động sản bất lương lợi dụng để trục lợi, vì vậy không còn cách nào khác là chính quyền phải công khai tất cả", ông nói.