Thị trường bất động sản TP. HCM đang “tắc nghẽn” ở đâu?

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản (HoREA) đã có văn bản  gửi Thủ tướng Chính phủ và các Bộ ngành liên quan đề nghị giải quyết ách tắc về chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết và lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quỹ đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, xen cài đất do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Theo, HoREA, trong 3 năm gần đây, UBND TP. HCM đã quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư khoảng 130 dự án có quỹ đất hỗn hợp (đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, xen cài đất do Nhà nước trực tiếp quản lý) nhưng đang bị coi là chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính, gây khó khăn cho các chủ đầu tư.

Nhiều nhà đầu tư vẫn không được nộp hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 mặc dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP. Chính vì thế, không thể hoàn thành thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án để thực hiện các thủ tục hành chính tiếp theo.

HoREA chỉ ra nguyên nhân của vấn đề trên là do hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thiếu thống nhất và công tác thực thi pháp luật còn hạn chế do trình độ nhận thức của một số cán bộ công chức. HoREA cho đây là một “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản hiện nay.

Một số quy định của hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thiếu thống nhất về thủ tực “Quyết định chủ trương đầu tư”; “Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư”; “Công nhận chủ đầu tư”; “Phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng thành đất ở.

Trong văn bản, HoREA đã kiến nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải quyết khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ của các khái niệm pháp luật; các quy phạm pháp luật; các quy trình, thủ tục hành chính đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật để đảm bảo tính hệ thống, sự liên thông và giải quyết ách tắc của thị trường hiện nay.

Kiến nghị chỉ định nhà đầu tư, hoặc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có quỹ đất hỗn hợp do tự thương lượng giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp, trong đó, có xe cài khoảng trên dưới 10% đất rạch, bờ đất, đường,… do Nhà nước quản lý, nằm trong kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở mà không phải thực hiện thủ tục đấu thầu dự án hoặc đấu giá đất để lựa chọn chủ đầu tư.

Về diện tích đất rạch, bờ đất, đường... trong dự án do Nhà nước quản lý chiếm khoảng trên dưới 10%, kiến nghị Chính phủ quy định tỷ lệ hoán đổi đất đã có hạ tầng của dự án để chủ đầu tư giao lại cho UBND cấp tỉnh ể quản lý, sử dụng hoặc bán đấu giá, đảm bảo không làm thất thoát tài sản nhà nước. Tỷ lệ hoán đổi này có thể khoảng trên dưới 15% hoặc hơn, do Chính phủ quy định.

Để đảm bảo tính thống nhất của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và Luật Đầu tư và giải quyết ách tắc chấp thuận chủ đầu tư dự án bất động sản, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cần sửa đổi, thay thế từ “đất ở” tại khoản 1 và khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở, thành "đất phù hợp quy hoạch" hoặc "đất ở và các loại đất khác phù hợp quy hoạch", để phù hợp với Khoản (1.b) điều 169 và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai.

Tiếp đó, HoREA kiến nghị sửa đổi, thay thế từ "Chủ đầu tư" bằng từ "Nhà đầu tư" hoặc cụm từ "Chủ đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất" vào Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, như sau: "Chủ đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực được giao đầu tư"