Bất động sản xoay sở thời khó

Chính sách thắt chặt tín dụng vào BĐS đang được áp dụng. Từ đầu năm nay, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%. Hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh BĐS cũng nâng từ 150% lên 200%.

Theo dự thảo Thông tư của Ngân hàng Nhà nước quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn dự kiến giảm từ 40% năm 2019 xuống 35% vào đầu năm 2020. Sau đó, tỷ lệ này tiến tới còn 30%, hệ số rủi ro từ 150% lên 200%, thậm chí 250 - 300%.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết hiện tín dụng cho BĐS đã được kiểm soát chặt chẽ hơn, quy mô tín dụng lĩnh vực này đã giảm dần từ năm 2016 đến nay. Năm 2018, tốc độ tăng tín dụng 12%, nhưng tín dụng BĐS chỉ hơn 5%, và đặc biệt quý cuối năm còn tăng trưởng âm. Tỷ lệ dư nợ trong bất động sản hiện khoảng hơn 500.000 tỷ.

Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng trước mắt, các doanh nghiệp BĐS có thể sẽ gặp khó khăn khi tín dụng cho vay bị thắt chặt nhưng về lâu dài, điều này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh và ổn định.

Doanh nghiệp tìm cách thích nghi

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, việc siết tín dụng vào BĐS trước hết sẽ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp nhỏ, các đơn vị có ít dự án để thế chấp hay mở bán để lấy vốn quay vòng.

Nếu như trước đây, một doanh nghiệp chỉ cần có 30 tỷ đồng vốn tự có có thể thể triển khai đầu tư dự án thì nay với việc nguồn vốn cho vay từ ngân hàng bị siết, doanh nghiệp sẽ phải có từ 70 tỷ đồng mới có thể nghĩ đến việc làm dự án. Như vậy, mỗi đơn vị sẽ phải có chiến lược huy động vốn hay liên kết, hợp tác phát triển dự án với nước ngoài, ông Đực nêu ví dụ.

Các chuyên gia đánh giá trong ngắn hạn, các doanh nghiệp có thể gặp khó khi tín dụng vào BĐS bị siết chặt.

Nhiều doanh nghiệp công bố kế hoạch huy động vốn bằng phát hành trái phiếu, cổ phiếu. Một số đơn vị thừa nhận đây là phương án huy động vốn hiệu quả nhất trong bối cảnh vốn ngân hàng bị siết.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) liên tục công bố các đợt phát hành trái phiếu. Đợt đầu tiên, công ty chào bán riêng lẻ 20 triệu cổ phiếu nhằm huy động 500 tỷ đồng cho các dự án đất nền, căn hộ, căn hộ dịch vụ. Công ty phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi có tài sản đảm bảo và không kèm chứng quyền, đáo hạn trong 1 năm với lãi suất 14,45%.

Cũng trong tháng 4, doanh nghiệp này công bố quyết định phê duyệt vay 22,5 triệu USD trong 2 năm từ Vietnam New Urban Center LP (không được Chính phủ bảo lãnh), nhằm tài trợ phần dự án đầu tư khu thương mại và văn phòng thuộc Phân khu số 4 của Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định. Mới đây nhất, Phát Đạt công bố phát hành 100 trái phiếu không chuyển đổi trong đợt 2 của năm, thực hiện vào quý II hoặc III để thu 100 tỷ đồng (1 tỷ đồng/trái phiếu) nhằm tài trợ vốn cho dự án Nhơn Hội - Bình Định.

Công ty CP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) cho biết nguồn vốn hiện có của doanh nghiệp, các khoản nợ không đáng kể cùng với nguồn thu từ việc mở bán các dự án giúp công ty không “chật vật” trước quy định siết vốn vào bất động sản.

Trước đó, trong những tháng cuối năm 2018 trước thời điểm áp dụng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 45% về 40%, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng công bố phát hành trái phiếu. Novaland phát hành 1.500 tỷ đồng trái phiếu, TTCLand phát hành riêng lẻ tối đa 470 tỷ trái phiếu không chuyển đổi không kèm chứng quyền có bảo lãnh. Sunshine Group phát hành 100 triệu trái phiếu "4 không" (không: chuyển đổi, kèm chứng quyền, tài sản đảm bảo, bảo lãnh thanh toán), mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu...

Trao đổi với Người Đồng Hành, ông Nguyễn Huy Dương, Giám đốc tài chính địa ốc Hoàng Huy, cũng cho biết trong thời gian tới, doanh nghiệp dự kiến sẽ huy động các nguồn vốn dài hạn từ việc phát hành cổ phiếu riêng lẻ, tìm kiếm đối tác để thực hiện kế hoạch kinh doanh trong bối cảnh vốn tín dụng bị siết.

Lãnh đạo công ty chia sẻ thêm đầu năm, doanh nghiệp đã phát hành 50 triệu USD trái phiếu chuyển đổi và giải ngân được 25 triệu USD tính đến tháng 3 để triển khai các dự án HH3, HH4 và Huy Hoàng Riverside.

Ông Huỳnh Hải Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP Trung Nam, cho biết khi tín dụng vào BĐS đang siết chặt, doanh nghiệp nhận sự hỗ trợ vốn từ công ty mẹ là Tập đoàn Trung Nam Group để triển khai dự án.

Cơ hội có dành cho tất cả?

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng khi tín dụng bị siết, cơ hội chỉ thực sự mở ra cho doanh nghiệp có kế hoạch tốt và minh bạch trong hoạt động kinh doanh.

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia lĩnh vực ngân hàng, BĐS, nói doanh nghiệp cần có phương án xử lý chủ động, khi có sản phẩm tốt bị nợ quá hạn thì phải làm việc với ngân hàng về nợ, tìm ra giải pháp. Các công ty cũng cần học cách siết lại vốn trong sự hỗ trợ của ngân hàng; phải làm kế hoạch khoản thu khoản chi, làm chặt chẽ, không kéo dài dự án.

TS Đinh Thế Hiển đánh giá các phương án phát hành cổ phiếu, trái phiếu hay liên kết đều không dễ.

“Bài học thấy rõ là khi thị trường BĐS quay đầu, nhiều dự án sống, nhiều dự án chết,vấn đề là quyết tâm xử lý của chủ đầu tư đối với các dự án. Không xử lý được thì tất cả thiệt hại”, ông Hiển nói.

Đối với các phương án cụ thể như liên kết với doanh nghiệp nước ngoài, phát hành trái phiếu, cổ phiếu, theo ông Hiển, đều có nhược điểm.

Về việc hợp tác với nước ngoài, doanh nghiệp không dễ thực hiện. Điều kiện đặt ra khi liên kết là phải có dự án, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực tài chính tốt. Trên thực tế, hiện nay, nhiều công ty còn chưa có pháp lý dự án, đang trong quá trình tích lũy quỹ đất... Chưa kể, khi hợp tác, không ít doanh nghiệp còn mất quyền quyết định, gần như bán dự án cho nước ngoài.

Theo nhận định của ông Hiển, chỉ những doanh nghiệp đã niêm yết mới có thể huy động vốn bằng phát hành cổ phiếu. Trong khi đó, hiện nay trên thị trường, những công ty BĐS chưa niêm yết còn rất nhiều.

Đối với việc phát hành trái phiếu, ông Hiển đánh giá không thuận lợi vì Việt Nam chưa có thị trường trái phiếu sinh động như cổ phiếu. Doanh nghiệp chưa có ý thức đẩy trái phiếu là thị trường vốn, sử dụng vốn có tính toán hay chấp nhận lãi suất thị trường nên cách huy động này cũng khó thực hiện.