Bế tắc nguồn cung nhà ở xã hội: Cơ chế nào để khuyến khích đầu tư?

Khan hiếm nguồn cung trầm trọng

Lãnh đạo Sở Xây dựng Tp.HCM khẳng định, vì thiếu chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội phát triển nên phân khúc sản phẩm nhà ở này gần rơi vào tình trạng khan hiếm hàng trầm trọng. Dự án có 125 căn chào hàng, có đến 700 đơn đề xuất được mua, dự án có 7.000 căn nhưng phải tiếp nhận hơn 10.000 đơn mua. Có thể thấy, cung cầu chênh nhau quá lớn.

Cần sớm tháo các điểm nghẽn của phân khúc nhà ở xã hội. Đặc biệt là về nguồn vốn.

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội trên cả nước trong giai đoạn từ năm 2011- 2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, Tp.HCM cần khoảng 134.000 căn; Hà Nội khoảng 110.000 căn; Bình Dương 41.250 căn; Đồng Nai 36.700 căn; Đà Nẵng 11.500 căn.... Nhưng trên thực tế nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa vẫn chưa thể đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở xã hội của cả nước, nhất là tại Hà Nội, Tp.HCM và các tỉnh công nghiệp hóa cao.

Theo kết quả thực hiện của các địa phương, đến nay nhà ở xã hội chỉ mới thực hiện được khoảng 30% kế hoạch đã đề ra. Đơn cử, tại Tp.HCM giai đoạn 2016 – 2020 có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà ở xã hội. Trong đó, cán bộ công chức 10.000; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo 39.000; lao động trong khu công nghiệp 17.000.

Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội của người dân trên địa bàn, Tp.HCM triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà ở xã hội với tổng số 44.701 căn hộ. Dự kiến đến năm 2020, hoàn thành xây dựng 20.000 căn. Nhiều ý kiến cho rằng, thành phố nỗ lực phát triển nhà ở xã hội song vẫn không thể đáp ứng được yêu cầu thực tế vì nguồn cung quá ít trong khi nhu cầu rất lớn.

Nhà đầu tư kém mặn mà

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, cho rằng, nguồn cung khan hiếm trầm trọng, bởi nhà đầu tư không mặn mà và có tham gia thì chật vật. Nhiều đại gia từng khẳng định sẽ phát triển nhà ở xã hội giờ đã chuyển hướng. Cho nên, cần có chính sách phát triển nhà ở xã hội vì nhiều thứ kể cả thủ tục hành chính hiện chưa hấp dẫn chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) kiến nghị, cần sớm tháo các điểm nghẽn của phân khúc này. Đặc biệt là về nguồn vốn. Việc triển khai thực hiện chính sách nhà ở xã hội đang bị trở ngại do chưa bố trí được đủ nguồn vốn từ ngân sách cho các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội vay.

Do vậy, HoREA mong Quốc hội bổ sung chương trình thực hiện chính sách nhà ở xã hội vào các chương trình mục tiêu. Chương trình này bao gồm 21 danh mục được ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016 - 2020 và bố trí khoản chi ngân sách thực hiện chính sách nhà ở xã hội hàng năm. Tiếp đó là khuyến khích cho vay mua nhà ở xã hội với lãi suất thấp.

Song song với chính sách vốn, HoREA kiến nghị, phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở xã hội. Với quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, trước tiên là sử dụng hiệu quả quỹ đất công, sử dụng hiệu quả quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại của doanh nghiệp tư nhân để làm nhà ở xã hội gắn liền với các khu công nghiệp. Tp.HCM cần phối hợp với Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam thực hiện thiết chế nhà ở công đoàn để giải quyết nhà ở cho công nhân, lao động trước hết là tại các khu công nghiệp.

Theo HoREA, hầu hết các nước trên thế giới, kể cả ở nhiều nước công nghiệp phát triển điển hình như Singapore, Indonesia, Hàn quốc, Pháp... đều có chính sách nhà ở xã hội và các chương trình phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở ở mức tối thiểu cho đối tượng là người có thu nhập thấp, người nhập cư.

Trong đó, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, kiến tạo chính sách, đặc biệt là chính sách tạo quỹ đất, chính sách thuế, và chính sách tín dụng ưu đãi để hỗ trợ phát triển các dự án nhà ở xã hội, hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người tiêu dùng để thuê mua, thuê nhà ở xã hội phù hợp với nhiều loại đối tượng khác nhau.

Một điểm cần chú ý là, ở các nước trên thế giới, phổ biến nhất là hình thức thuê nhà ở xã hội, phần còn lại là nhà ở xã hội thuê mua (mua trả góp dài hạn từ 20-30 năm) và không có loại nhà ở xã hội để bán thu tiền ngay như ở Việt Nam. Như Hàn quốc có 5 loại hình "căn hộ công" cho thuê với từng nhóm đối tượng có thu nhập khác nhau, tỷ lệ đặt tiền thế chân khác nhau, thời gian thuê khác nhau gồm 50 năm; 30 năm; 20 năm; từ 5-10 năm.

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 848/QĐ-TTg ngày 12/7/2018 phê duyệt chủ trương đầu tư "Đề án xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030" do Chính phủ Hàn Quốc viện trợ không hoàn lại thông qua Cơ quan Hợp tác quốc tế Hàn Quốc (KOICA); Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Quyết định số 1418/QĐ-BXD ngày 31/10/2018 phê duyệt văn kiện dự án. Hy vọng, trong thời gian tới sẽ có sự thay đổi mạnh mẽ về nhà ở xã hội.