Cần sớm hoàn thành khung pháp lý cho đứa “con lai” condotel

Rủi ro bị đẩy về phía khách hàng

HoREA mới đây đã có văn bản gửi Thủ tướng, các bộ ngành liên quan đề nghị sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển căn hộ du lịch (condotel) sau trường hợp tại Cocobay Đà Nẵng ngừng cam kết mức lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng.

Hiệp hội cho rằng việc các dự án condotel cam kết lợi nhuận 8-12%/năm, cá biệt có dự án chủ đầu tư cam kết lên tới 15%/năm trong vòng từ 8-12 năm đã đẩy rủi ro cho khách hàng. Sự rủi ro này thể hiện rõ ở việc trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, các chủ đầu tư đã không đưa ra được các giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, từ năm 2015 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng và nhà đầu tư thứ cấp.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản lại đang có "lỗ hổng" vì Luật chỉ quy định chặt chẽ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại không quy định chặt chẽ các điều kiện bán các loại bất động sản khác hình thành trong tương lai, trong đó có loại hình condotel.

Tuy nhiên, khách hàng sẽ phải chịu các rủi ro như giá bán căn hộ condotel cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại TP HCM nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận.

Ngoài ra, rủi ro kinh doanh về sau cũng được HoREA nhắc tới. Trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thuộc về khách hàng.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư yên tâm.

Ông Châu cho rằng, 2 dự án Condotel Bavico Nha Trang và Cocobay Đà Nẵng vỡ trận "là một ‘cú sốc’ nặng và cũng gây thiệt hại rất lớn trực tiếp đối với các khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp và cũng là hồi chuông cảnh báo đối với các chủ đầu tư, khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án condotel khác".

"Lỗ hổng" pháp lý cần được bù đắp

Trước tình hình trên, Hiệp hội cho rằng yêu cầu cấp thiết là sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp.

HoREA đề nghị xác định "đất du lịch" là một loại đất phi nông nghiệp (riêng), hoặc bổ sung "đất du lịch" vào Điều 153 Luật Đất đai 2013 để tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với "đất du lịch": "Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp".

Đồng thời, đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel… do đất du lịch có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích cộng đồng dân cư.

Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án condotel, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm như: Công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel;

Bên cạnh đó, cần phải công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà "khách hàng-nhà đầu tư thứ cấp" được hưởng; Thống nhất với "khách hàng-nhà đầu tư thứ cấp" về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Về cơ chế quản lý vận hành và "quyền ra quyết định" dự án condotel đa sở hữu, theo HoREA cần thiết phải có cơ chế quản lý vận hành và "quyền ra quyết định" phù hợp.

Hiệp hội đề nghị Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch sớm trình Chính phủ xem xét để các Bộ ban hành "Quy chế quản lý vận hành, khai thác kinh doanh dự án condotel đa sở hữu" và quy định về "quyền ra quyết định" của các đồng sở hữu đối với tài sản là "sở hữu chung theo phần" phù hợp, để tăng cường công tác quản lý nhà nước và để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của "khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp".