Condotel, bất động sản đa công năng?

Số phận của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã có trong Luật Du lịch.

Số phận của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã có trong Luật Du lịch. Tuy nhiên, theo góc độ này thì sẽ rất khó phát triển và khó thu hút nhà đầu tư. Cần có quy định gì, gọi như thế nào, bổ sung sửa đổi vấn đề gì vào Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai vẫn đang được nhiều chuyên gia mổ xẻ.

Gọi vốn cho bất động du lịch chỉ hiệu quả từ khi phương thức phi truyền thống dựa trên giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đã tạo được sức hút vốn từ dân rất mạnh với tên gọi khác như condotel, hometel, officetel, shophouse, shopvilla…

Tuy nhiên, điều kiện để phân khúc này phát triển ổn định cần tới sự bảo đảm pháp lý về quyền sử dụng đất dài hạn và sự dễ dàng vay vốn tín dụng cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Không bỏ lỡ cơ hội

Về khuôn khổ pháp lý cho bất động sản du lịch, Gs. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng Luật Đất đai đã có quy định về bất động sản đa mục đích sử dụng, chủ sử dụng phải xác định mục đích chính, và liệt kê các mục đích khác.

"Tôi kiến nghị gọi là bất động sản đa công năng, chọn công năng chính là nhà ở. Nhưng như vậy sẽ có bất lợi cho nhà đầu tư, vì tiền sử dụng đất ở cao hơn, do đó phí cao hơn", ông Võ đề xuất.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, lại có góc nhìn khác. Ông Nam cho biết ở Hà Nội có toà Keangnam là bất động sản đa năng, bao gồm cả thương mại, khách sạn, văn phòng và nhà ở căn hộ… Bên cạnh đó, các dự án toà nhà 3-4 chức năng cũng rất nhiều, đây là điều bình thường. Hà Nội quản lý bằng cách tính diện tích sàn và chia ra phần nào là cấp sổ đỏ lâu dài, phần nào là đất thương mại.

Theo ông Nam, vấn đề ở đây là không thể để doanh nghiệp chọn. Đơn cử, nếu quy hoạch một miếng đất ven biển ở Đà Nẵng phát triển nghỉ dưỡng thì phải xác định một mục đích duy nhất là dịch vụ, thuê đất dài hạn tối đa 50 năm. Còn nếu là đa năng thì phải chia theo phần trăm diện tích đất.

TS. Nguyễn Đình Ánh kỳ vọng Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường ngồi lại với nhau để hoàn thiện khung pháp lý trong năm nay; nếu không, Việt Nam sẽ bỏ lỡ câu chuyện phát triển không chỉ của du lịch, bất động sản mà còn bỏ lỡ những cơ hội mà sự biến động của thế giới đang tạo cho Việt Nam.

Theo một số chuyên gia, trên thực tế, có hai luồng ý kiến đang xuất hiện. Thứ nhất, condotel là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm. Thứ hai, condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng đất lâu dài.

Bất động sản đa công năng?

Cả hai ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ, đó là một bất động sản chỉ sử dụng vào một mục đích. Điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các bất động sản đa công năng, dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ.

Như vậy, giải pháp cần làm là hãy bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng.

Là một trong những người trực tiếp tham gia rà soát về tính pháp lý của các hợp đồng bất động sản nghỉ dưỡng, luật sư Nguyễn Văn Lộc cho rằng để hoàn thiện được khung chính sách cho bất động sản nghỉ dưỡng, cần có sự vào cuộc không chỉ của Bộ Xây dựng, Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch mà còn có sự tham gia của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Đồng thời, cần có sự phân loại mục đích rõ ràng là để ở hay là thương mại.

Vì vậy, điều cần thiết, theo luật sư Nguyễn Văn Lộc, là cân bằng pháp lý để đảm bảo quyền, nghĩa vụ các bên, để hài hoà quyền lợi nhà đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp và các bên "yếu thế".

Ông Đỗ Huy Hoàng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khẳng định nhất trí với ý kiến trên, mấu chốt quan trọng nhất là quy định xác định về cơ chế sử dụng đất, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Các địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Bên cạnh đó, Luật Đất đai chưa có quy định về đất hỗn hợp, cần xác định xem quy định về đất hỗn hợp.

Trước đó, tại phiên chất vấn kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá XIV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết theo chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Xây dựng có trách nhiệm sửa đổi tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan, ban hành quy chế quản lý vận hành đến các loại hình bất động sản mới (condotel, officetel…). Bộ tiêu chuẩn này sẽ được xây dựng xong trong năm 2019.

Đồng thời, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch sẽ có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất với các công trình xây dựng condotel hoặc condotel; hoàn thành quy chế quản lý vận hành cơ sở lưu trú với loại hình condotel, cơ sở du lịch.

Năm 2019 này, nhiều khách hàng và chủ đầu tư đang khấp khởi đợi chờ "đứa con lai" có được danh tính. Một khi chưa có được danh tính, thị trường sẽ khó khăn, thậm chí sụp đổ, khi đó hậu quả sẽ tác động tới hàng nghìn nhà đầu tư thứ cấp cũng như nhiều ngành nghề liên quan khác.