Khuyến cáo mô hình quốc tế cho chủ đầu tư mặt bàng bán lẻ

Bức tranh màu tối

Thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam thể hiện bức tranh kinh doanh u ám trong quý I/2020 khi lượng khách đến tham quan và mua sắm giảm sâu, một số khách thuê phải trả mặt bằng còn số khác hoạt động cầm chừng chờ dịch Covid-19 đi qua.

Theo JLL Việt Nam, cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều không ghi nhận nguồn cung bất động sản bán lẻ mới trong quý I/2020. Tại TP. HCM, dù trung tâm thương mại Parkson Đồng Khởi đã thu hút được sự chú ý với sự kiện khai trương Uniqlo trong quý IV/2019 nhưng trong quý I/2020 vẫn đang tiến hành cải tạo và tái cấu trúc khách thuê.

Hà Nội ghi nhận giá thuê gộp trung bình bất động sản bán lẻ trong quý I/2020 đạt 29,3 USD/m2/tháng, còn giá thuê theo năm tăng 1,6%. Trong khi đó, tại TP. HCM giá thuê gộp chỉ đạt 45 USD/m2/tháng trong quý I và giá thuê theo năm giảm 1,2%.

Lưu lượng khách tham quan tại các trung tâm thương mại ở TP. HCM giảm mạnh tới 70-80% trong tháng 2 và 3 do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Điều này tác động trực tiếp tới ngành bán lẻ khiến nhiều cửa hàng đóng cửa thạm thời để cắt lỗ chi phí hoạt động.

Hoạt động cầm chừng trong khi lo ngại trở thành ổ dịch gây ảnh hưởng tới hình ảnh trung tâm thương mại khiến một số chủ cửa hàng tại TP. HCM quyết định đóng cửa toàn bộ từ cuối tháng 3. Tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy bất động sản bán lẻ trong quý I/2020 chỉ đạt 90,4%, giảm 48 điểm phần trăm so với quý trước đó.

Do tác động của dịch Covid-19, nhiều nhãn hàng quốc tế đã tạm hoãn hoặc cân nhắc lại kế hoạch khai trương cửa hàng tại Việt Nam trong năm nay, JLL cho biết.

Chia sẻ rủi ro để cùng tồn tại

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Online về tác động của dịch Covid-19, ông Lê Tuấn Bình, Trưởng Bộ phân cho thuê thương mại của Savills Hà Nội cho biết, các mặt bằng bán lẻ, đặc biệt với những vị trí nhà phố hay vị trí vàng với giá thuê cao bắt đầu xuất hiện xu hướng trả mặt bằng do doanh thu của các khách thuê bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch và không đủ sức trả tiền thuê cao.

Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chậm do khách thuê sẽ phải cân nhắc lại thời điểm thuê cũng như dòng tiền trước khi quyết định nhận mặt bằng.

“Giá thuê tại thời điểm này cũng như dự kiến kéo dài tới hết năm không có dấu hiệu tăng. Các chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc tới việc điều chỉnh giá thuê để thu hút khách thuê mới, cũng như đưa ra chính sách hỗ trợ khách thuê hiện tại để có thể cùng tồn tại”, ông Bình nhấn mạnh.

Đối với khối đế tại các tòa nhà hay chung cư, chuyên gia Savills khuyến cáo, phân khúc này có thể sẽ không bị ảnh hưởng nhiều như các mặt bằng bán lẻ truyền thống, bởi sự linh hoạt của các mặt bằng này. Các chủ đầu tư vẫn có thể chuyển đổi mô hình sang các hình thức khác như văn phòng, siêu thị, co-working space… để giảm thiểu tác động của dịch Covid-19.

Trong khi đó, các khách thuê vẫn cần cân nhắc việc mở rộng hoạt động kinh doanh, do chưa thể biết chắc chắn thời gian dịch bệnh có thể kết thúc, cũng như các tác động khác của dịch tới nền kinh tế và thị trường nói chung.

Tác động dễ thấy của dịch Covid-19 là nó khiến đẩy nhanh xu hướng chuyển dịch sang mua sắm trực tuyến, từ đó tác động đến các cửa hàng truyền thống ở các trung tâm mua sắm cũng như tại các nhà phố.

Dịch Covid-19 sẽ có một số tác động gây ảnh hưởng dài hơn mà có thể làm tăng tốc những thay đổi mang tính công nghệ trong cách sống, làm việc và mua sắm của người tiêu dùng, bên cạnh những tác động khác mang tính tạm thời.

Diễn biến phức tạp của dịch Covid-19 ảnh hưởng tới kế hoạch khai trương gần 280.000 m2 sàn trung tâm thương mại trong năm nay, theo ước tính của JLL Việt Nam. Đương đầu với nhiều khó khăn trong quý I/2020, nhưng ngành bán lẻ dự kiến sẽ hồi phục dần nếu tình hình dịch bệnh được cải thiện sau quý II/2020.

Như một xu hướng mới, các nhà bán lẻ cần tập trung hơn vào nâng cấp trải nghiệm mua sắm trực tuyến cho khách hàng, đồng thời đẩy mạnh thanh toán không tiền mặt trong tương lai. Trong khi đó, các chủ đầu tư trung tâm thương mại cần xem xét lại mô hình cho thuê truyền thống, chuyển dịch từ thu giá thuê cố định của khách hàng sang mô hình chia sẻ doanh thu được quốc tế đang áp dụng rộng rãi thời gian gần đầy nhằm chia sẻ rủi ro và tăng cường tương tác về mặt lợi ích giữa bên cho thuê và khách thuê.

Đơn cử, tại Singapore, 2 “ông lớn” ngành bất động sản là City Developments Limited và Suntec City đang tăng cường hỗ trợ khách thuê mặt bằng bán lẻ bị thiệt hại bởi dịch Covid-19. Trong một động thái tương tự, PropNex - công ty bất động sản niêm yết lớn nhất tại Singapore - cũng đã triển khai các biện pháp hỗ trợ 8.500 khách hàng đại lý.

Đặc biệt, City Developments Limited đã mạnh tay miễn toàn bộ tiền thuê cho khách trong tháng này và 50% tiền thuê trong tháng tới, đồng thời công ty này khẳng định sẽ áp dụng thêm nhiều biện pháp hỗ trợ khác. Cụ thể, City Developments Limited cam kết hỗ trợ giảm tiền thuê lên tới 17 triệu USD để giúp các đơn vị thuê văn phòng và nhà bán lẻ đối phó với việc tạm ngừng hoặc đóng cửa toàn bộ hoạt động kinh doanh do dịch bệnh.