Phân bố dân cư và đô thị ở Việt Nam ngược với thế giới

Trao đổi tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên với chủ đề "Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020" vừa diễn ra, ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, chúng ta đã chứng kiến sự nghịch lý, đảo chiều bất động sản. Trong đó, quỹ đất khan hiếm, sản phẩm không có, người mua tiềm năng nhiều, không có nhiều lựa chọn. Xu hướng dịch chuyển từ đô thị lỏi đến các tỉnh thành có chỉ số năng lực canh tranh tốt. Ở các địa phương như Bình Thuận, Cần Thơ, Hội An - Quảng Nam, Đà Nẵng… giá ở vùng ven đã tăng hơn gấp đôi.

Về nguyên tắc, bất động sản những khu vực nào có người đến đông thì bất động sản khu vực đó tăng cao. Dự báo lượng người về sinh sống, làm ăn, giao lưu kết nối sai đồng nghĩa việc đầu tư bất động sản ở khu vực đó sẽ thất bại ở cả nhà đầu tư lẫn người mua ở. 

Về bất động sản khu công nghiệp, khi chúng ta hội nhập sâu rộng hơn và chiến tranh thương mại leo thang, bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng. 

"Nghịch lý trên thị trường bất động sản nhà ở xã hội là việc mở bán đến 15 lần mà vẫn không bán hết, nhưng nhu cầu mua thì rất cao; bất động sản du lịch – các chính sách. Chúng ta cần phân bổ nguồn lực ưu tiên vào cơ sở kết nối, nguồn mưu sinh…", ông Cường nói.

Ở góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc thị trường Hà Nội - JLL Việt Nam cho rằng, sự phát triển vùng ven là sự phát triển tự nhiên, khi nội đô đã quá chật chột, quỹ đất hạn chế, giá cao, các nhà đầu tư muốn tìm các giải pháp với giá cả hợp lý hơn. 

Bên cạnh đó, dân số Việt Nam là dân số trẻ, gặp khó khăn nhất định trong việc mua một căn nhà trong nội độ. Do đó phát triển ra ven đô là tự nhiên. Đây là diễn biến tất yếu của thị trường, chỉ là đến nhanh hay chậm.

Tuy nhiên, phát triển ra vùng ven vẫn gặp hạn chế nhất định, cơ sở hạ tầng còn hạn chế. Vùng ven có tiềm năng, xu hướng tất yếu nhưng chưa thực sự bùng nổ vì cần phải giải quyết bài toán về cơ sở hạ tầng và giao thông.

Ở góc độ chuyên gia kinh tế, ông Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận, việc phân bố dân cư và đô thị ở Việt Nam ngược với thế giới. Ở các nước khác thì người nghèo họ ở khu đô thị vì họ không có phương tiện đi lại, chủ yếu di chuyển bằng phương tiện công cộng, còn người giàu thì họ ở khu vùng ven, do họ có phương tiện đi lại.

Nhưng ở Việt Nam thì ngược lại, người nghèo thì chạy thật xa, còn người giàu thì ở trung tâm, trong khi đó, những người giàu mới là người có phương tiện đi lại.

"10 năm tới kẹt xe ở Hà Nội, TP.HCM quá khủng khiếp, vô phương cứu chữa, ngược hẳn với xu hướng đô thị hoá. Đây cũng là ý kiến của một nhà kiến trúc sư người Úc đã từng nói với tôi", ông Nghĩa chia sẻ.

Còn về bất động sản, ông Nghĩa cho rằng, tốc độ tăng giá vùng ven đô sẽ thấp hơn ở nội đô, nên chúng ta thấy ở các đô thị lớn như TP.HCM thì tốc độ phát triển ven đô mạnh do dòng người nhập cư. Còn ở các tỉnh lẻ thì cẩn thận vì chưa chắc theo xu hướng này.

Cũng theo vị chuyên gia kinh tế này, người Việt Nam thuộc nhóm "máu" đầu tư, thích mạo hiểm. Các sòng bạc trên thế giới phần lớn là người Trung Quốc và Việt Nam tham gia. Đó là tư duy phổ cập của người nghèo, nhưng người giàu thì không như vậy. Người giàu sẽ mua sẽ nhà ở đảm bảo tương lai con cái. Vì vậy, nhà ở chung cư là một lựa chọn được giới trẻ ưa chuộng, tạo ra gia đình ấm cúng, quản lý gia đình. 

"Đầu cơ sẽ xu hướng vào đất nền. Nhưng xu hướng chủ đạo nhất chính là nhà ở chung cư. Đầu tư dài hạn nhất là condotel, nhà đầu tư nhỏ chớ dại nhảy vào Condotel…", ông Nghĩa nhấn mạnh.