Quản lý vận hành chung cư, doanh nghiệp nội lép vế

Hiếm hoi doanh nghiệp nội

Theo thống kê của Công ty cổ phần Sài Gòn Triển Vọng (Savista), đến nay, có khoảng 100 công ty được cấp phép quản lý vận hành các tòa nhà. Tuy các doanh nghiệp trong nước chiếm ưu thế về số lượng, nhưng các doanh nghiệp quản lý nước ngoài lại đang chiếm phần lớn thị phần.

Thực tế, từ năm 2014 tới nay, Tập đoàn Novaland có hơn 10 dự án bất động sản, đa phần là chung cư cao cấp được xây dựng bàn giao cho khách hàng. Các dự án này được Novaland thuê đơn vị quản lý vận hành nước ngoài như CBRE, Savills… quản lý vận hành.

Hưng Thịnh Corp cũng là doanh nghiệp bất động sản có lượng lớn dự án được bàn giao trong thời gian qua và những dự án này cũng được Hưng Thịnh Corp giao cho CBRE làm đơn vị quản lý.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp chuyên về quản lý vận hành có thâm niên hoạt động hơn 10 năm tại Việt Nam cho biết, doanh nghiệp ông được thành lập khi thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu phát triển, trước cả khi những doanh nghiệp quản lý vận hành nước ngoài có mặt ở Việt Nam. Dù lâu đời, nhưng tới nay, doanh nghiệp này vẫn chỉ chủ yếu quản lý vận hành ở các tòa nhà chung cư nhỏ, hạng tầm trung và thấp, chứ chưa bước chân vào được các dự án bất động sản cao cấp.

Vị tổng giám đốc này cho biết, việc không thể vào được các dự án bất động sản cao cấp không phải vì doanh nghiệp không đủ năng lực, mà do nhiều chủ đầu tư muốn gắn mác ngoại để tạo uy tín với khách hàng, dù phí quản lý của doanh nghiệp ngoại cao gấp đôi với doanh nghiệp nội. Vì vậy, các doanh nghiệp nội chỉ cạnh tranh nhau ở phân khúc nhà ở giá rẻ, thấp, phân khúc mà các doanh nghiệp ngoại không ngó tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, việc phần lớn thị phần quản lý vận hành các dự án bất động sản đang thuộc về doanh nghiệp nước ngoài là do doanh nghiệp trong nước ít quan tâm đầu tư đúng mức ở mảng này. Hầu như các doanh nghiệp trong nước mới chỉ tập trung quản lý những dự án bất động sản có quy mô, giá trị nhỏ của chính công ty mình đầu tư. Còn ở những khu đô thị mới, những tòa cao ốc văn phòng, những cao ốc căn hộ cao cấp hầu như không có doanh nghiệp Việt Nam tham gia.

“Công việc tưởng chừng đơn giản như bảo trì mặt ngoài của tòa nhà cũng là sân chơi của các doanh nghiệp nước ngoài. Các công ty quản lý, vận hành Việt Nam chưa thể chen chân ở mảng này”, ông Châu nói.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp ngoại nào cũng có chất lượng quản lý vận hành tốt. Ông Nguyễn Văn Thắng, một cư dân ở tại chung cư của Hưng Thịnh Corp tại quận Tân Bình (TP.HCM) cho biết, chất lượng quản lý của doanh nghiệp ngoại được thuê vận hành trước đó không tốt, nên ngay khi chung cư bầu được ban quản trị, đã hủy hợp đồng với doanh nghiệp này và thuê một doanh nghiệp quản lý vận hành Việt Nam.

“Đơn vị mới có giá quản lý vận hành thấp, chất lượng tốt hơn cả doanh nghiệp ngoại, vì là doanh nghiệp Việt hiểu rõ văn hóa của cư dân, nên họ đáp ứng được những gì người dân chung cư cần”, ông Thắng nói.

Chưa khai thác hết thế mạnh

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, năm 2017, doanh nghiệp ông đưa dự án Him Lam Phú Đông vào hoạt động, thay vì thuê doanh nghiệp ngoại vào quản lý vận hành, công ty ông lập ra một doanh nghiệp chuyên về quản lý vận hành để quản lý dự án của mình. Lý do ông Phúc đưa ra để giải thích cho việc làm này là vì muốn cư dân của mình được sử dụng tốt các dịch vụ quản lý tòa nhà, cũng như văn hóa của người Việt sẽ dễ giải quyết các vấn đề tranh chấp diễn ra.

“Những điều này, doanh nghiệp ngoại không thể xử lý tốt bằng doanh nghiệp Việt. Cái tốt của họ chỉ là quản lý chuyên nghiệp và mác ngoại, đổi lại cho việc này, thì cư dân phải chi trả phí rất cao. Ngoài ra, doanh nghiệp ngoại thì vẫn dùng nhân sự người Việt để làm quản lý vận hành”, ông Phúc nói.

Còn TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia bất động sản cho biết, mấu chốt của vấn đề là các công ty nước ngoài áp dụng công nghệ vào quản lý, tạo ra nhiều tiện ích đầy đủ. Chẳng hạn như việc đưa các cảm biến vào để nhận diện có bao nhiêu người trong tòa nhà và ở khu vực nào. Từ đó, có thể tự động tắt đèn và hệ thống sưởi để tiết kiệm năng lượng hoặc cung cấp dữ liệu cho khách thuê doanh nghiệp tại các tòa nhà văn phòng để họ thiết kế và quản lý không gian hiệu quả hơn.

“Trong bối cảnh cạnh tranh giữa doanh nghiệp trong nước với nước ngoài và trong xu hướng 'chuộng ngoại', các doanh nghiệp trong nước cần ứng dụng công nghệ trong hoạt động của mình”, ông Khương khuyến nghị.

Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus Corp, một doanh nghiệp chuyên quản lý vận hành bất động sản tại Việt Nam cho rằng, hiện nay, cái khó của doanh nghiệp Việt đó là người dân và chủ đầu tư dự án vẫn còn tâm lý sính ngoại, nên không chịu cho doanh nghiệp nội vào tham gia quản lý vận hàng.

“Doanh nghiệp tôi quản lý hơn 30 dự án bất động sản. Ngay từ năm 2016 khi thị trường bất động sản tiếp cận với công nghệ thông tin, chúng tôi đã nghiên cứu và viết ra nhưng app (ứng dụng) quản lý vận hàng để đưa vào quản lý vận hành dự án bất động sản trước cả các doanh nghiệp ngoại áp dụng. Thế nhưng, vẫn khó trong việc đấu thầu và cạnh tranh với doanh nghiệp ngoại hiện nay”, bà Hương nói.

Theo bà Hương, điểm khiến doanh nghiệp Việt lép vế trước doanh nghiệp ngoại là do doanh nghiệp nội đang phát triển tự phát, chưa có một nghiệp đoàn để liên kết lại với nhau, tạo ra một sân chơi cho doanh nghiệp Việt tiếp cận thị trường.

Ngoài ra, câu chuyện văn hóa quản lý, cũng như tính chuyên nghiệp trong quản lý vận hành cũng chưa được các doanh nghiệp Việt chú trọng. Chẳng hạn, thời gian qua, nhiều dự án bất động sản do doanh nghiệp nội quản lý bị vấn đề như mất cắp, tranh chấp chung riêng. Thậm chí, tại một dự án ở quận 12 (TP.HCM), đơn vị quản lý vận hành dùng nước giếng khoan để cấp vào bể chứa nước cho cư dân chung cư dùng, gây bức xúc và ảnh hưởng tới thương hiệu Việt trong ngành quản lý vận hành.

Ngoài ra, việc cấp phép thành lập doanh nghiệp hoạt động quản lý vận hành quá dễ, dù ngành này phải đòi hỏi chứng chỉ hành nghề nghiêm túc… Chính những điều này đã ảnh hưởng tới uy tín chung của doanh nghiệp quản lý vận hành nội.

“Doanh nghiệp Việt không hề kém cạnh về chuyên muôn hay công nghệ với doanh nghiệp ngoại, bởi ngành này yếu tố thành công là con người. Chính vì vậy, muốn chiếm lĩnh thị trường quản lý vận hành dự án bất động sản, điều đầu tiên, theo tôi là doanh nghiệp nội phải liên kết nhau lại, phát triển chuyên nghiệp, nghiêm túc, thì mới nâng thương hiệu của doanh nghiệp Việt trong ngành này lên”, bà Hương nói.