Quản lý vận hành nhà chung cư: Cần bịt những lỗ hổng

Nhiều mâu thuẫn chung cư hiện nay xuất phát từ tranh chấp quỹ bảo trì.

Ðủ hình thức mâu thuẫn

Về cơ bản, mâu thuẫn giữa các bên có quyền lợi, nghĩa vụ trong các tòa nhà chung cư vẫn là phân chia quyền, trách nhiệm đối với phần diện tích sở hữu chung, riêng, đồng thời liên quan đến quy trình sử dụng quỹ bảo trì tòa nhà. Bên cạnh đó, không thể không nói đến những bất cập về quy định pháp luật giữa các thời kỳ và sự vào cuộc chậm trễ của các cơ quan có trách nhiệm, khiến mâu thuẫn tại nhiều khu chung cư như mồi lửa âm ỉ chờ chực bùng lên mỗi khi xuất hiện các sự vụ.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, Việt Nam hiện có 828 đô thị, tỷ lệ đô thị hóa đạt 38,5%. Cả nước có khoảng 4.422 chung cư, thì có tới 458 chung cư có tranh chấp, chiếm khoảng 10%. Nổi cộm trong mâu thuẫn, tranh chấp quản lý vận hành nhà chung cư thời gian vừa qua liên quan đến khoản tiền phí bảo trì chung cư. Mức phí 2% tổng giá bán căn hộ được chủ đầu tư thu ngay từ đầu khi khách hàng thanh toán tiền mua nhà. Tại một số chung cư, tiền thu được từ phí bảo trì lên tới hàng chục, hàng trăm tỷ đồng.

Chỉ tính riêng tại Hà Nội, báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng gửi UBND TP. Hà Nội về công tác quản lý nhà nước về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP. Hà Nội cho biết, hiện trên địa bàn Thành phố vẫn còn số lượng rất lớn chung cư (254/492 chung cư thương mại, chiếm 52%; 33/82 chung cư tái định cư, chiếm 40%) chưa bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho ban quản trị, trong đó phát sinh 39 trường hợp chung cư thương mại có tranh chấp về kinh phí bảo trì này.

Ngoài ra, có 100/492 (chiếm 20%) chung cư thương mại, 35/82 (chiếm 43%) chung cư tái định cư chưa bàn giao được hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị; 154/492 (chiếm 31,3%) chung cư thương mại chưa bàn giao diện tích sở hữu chung cho ban quản trị, trong đó có 23 trường hợp (chiếm 4,7%) phát sinh tranh chấp về diện tích chung - riêng.

Ngoài ra, vẫn còn số lượng khá lớn chung cư (253/745 chung cư thương mại, chiếm 34%; 60/153 chung cư tái định cư, chiếm 29%) chưa tổ chức được Hội nghị của nhà chung cư và thành lập ban quản trị, công tác PCCC vẫn còn nhiều tồn tại...

Trả lời chất vấn đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV vừa qua, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, năm 2018 và 6 tháng đầu năm 2019, Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội và TP.HCM đã tiến hành kiểm tra 92 dự án chung cư; xử phạt vi phạm hành chính 5,5 tỷ đồng và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với 2 chủ đầu tư đã tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích chung nhà chung cư.

Bịt lỗ hổng để hạn chế tranh chấp

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), quy định thu phí bảo trì 2% nằm trong Luật Nhà ở năm 2014. Hiện có 3 luồng ý kiến về phí bảo trì.

Luồng ý kiến thứ nhất là đề nghị giữ nguyên như hiện nay. Vấn đề đặt ra là quản quỹ bảo trì thế nào và sử dụng ra sao cho hợp lý, hiệu quả, công khai minh bạch.

Luồng ý kiến thứ hai là bỏ 2% quỹ bảo trì chung cư, không thu nữa, bao giờ có phát sinh bảo trì, hư hỏng sẽ thu sau.

Luồng ý kiến thứ ba là không thu ngay 2% quỹ bảo trì một lúc khi ký hợp đồng, mà thu dần sau 5 năm các chung cư đi vào hoạt động. Lý do là các dự án mới đưa vào hoạt động sẽ được chủ đầu tư, nhà thầu bảo hành 60 tháng (5 năm). Khi hết thời gian bảo hành này, mới thu quỹ bảo trì, hoặc có thể thu chia đều ra trong 5 năm.

Trong 3 phương án, ông Ninh cho biết, có cái được và không được. Nếu thu phải quản lý minh bạch quỹ, còn không thu sẽ quay trở lại với quy trình quản lý chung cư hiện nay. Các tòa chung cư sẽ xuống cấp và trở thành khu ổ chuột, bất cập.

“Bộ Xây dựng thiên về phương án vẫn thu 2% quỹ bảo trì một cách hợp lý và quản lý sao cho công khai minh bạch. Cần quy định rõ để có sự kiểm soát, từ ban quản trị chung cư tới doanh nghiệp dịch vụ”, ông Ninh khẳng định.

Là đơn vị quản lý vận hành nhiều tòa nhà, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, quy định thu phí bảo trì không sai, vì quỹ là cần thiết, nhưng cần chế tài. Theo bà An, phải có quy định chặt chẽ hơn để quỹ bảo trì minh bạch, các bên liên quan nắm được để sử dụng phù hợp.

“Với các nước khác, không phải đóng thời điểm đầu tiên, đóng định kỳ cũng là một cách. Quan trọng là thực hiện cần có cả bên thứ 3 tham gia là ngân hàng. Cách này giúp giảm thiểu tranh chấp giữa các bên”, bà An nói.

Về vấn đề quản lý, vận hành, đề xuất đưa ra 2 mô hình là chủ đầu tư tự quản lý, vận hành và mô hình công ty quản lý vận hành chuyên nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, chủ đầu tư hoàn toàn có thể được lựa chọn để quản lý, vận hành nhà chung cư nếu hội đủ 3 điều kiện là có chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư; có năng lực quản lý, vận hành nhà chung cư; được hội nghị nhà chung cư lựa chọn.

Do vậy, HoREA đề nghị không cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở để bổ sung mô hình chủ đầu tư tự thực hiện quản lý, vận hành nhà chung cư, vì nếu làm như vậy sẽ vi phạm nguyên tắc dân chủ cơ sở, có thể dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu chung cư. Vấn đề cần đặt ra là khâu thực thi pháp luật và chủ đầu tư tham gia ứng tuyển làm đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, để hội nghị nhà chung cư xem xét lựa chọn.

Cũng theo ông Châu, vừa qua, đã xuất hiện nhiều tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì, chiếm khoảng 5% trong tổng số tranh chấp tại nhà chung cư, chủ yếu là do chủ đầu tư trì hoãn bàn giao, hoặc bàn giao không đầy đủ, hoặc không quyết toán minh bạch việc sử dụng quỹ bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư. Về vấn đề này, HoREA cho rằng, cần sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở theo hướng quy định kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư gồm hệ thống kết cấu chịu lực như khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm. Các phần sở hữu chung còn lại thì sử dụng kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư để bảo trì.

Còn theo luật sư Vũ Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng Luật sư Phúc Thọ, một lý do quan trọng dẫn đến tranh chấp chung cư là bất hợp lý trong khuôn khổ pháp luật về quản lý chung cư. Thậm chí, có trường hợp nghị định hướng dẫn trái luật, có thể vô hiệu hóa luật, gây ra rủi ro lớn cho người mua nhà.

Đơn cử, tại khoản 2, Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

Trong khi đó, điểm b, khoản 2, Điều 19, Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở lại nêu, trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ, nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Luật sư Quyền cho rằng, quy định này là trái luật, cần phải bãi bỏ.