4 chính sách mới ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2023

1. Sửa đổi Luật Đất đai - Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường

Đây là một nội dung nổi bật được đề cập trong dự thảo luật đất đai sửa đổi.

Hiện hành, theo khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khung giá đất được UBND các tỉnh sử dụng để xây dựng bảng giá đất. Còn tại Điều 132, 133 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc xác định giá đất trong bảng giá đất sẽ căn cứ theo giá trị trường.

Bảng giá đất là căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước:

+ Công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức;

+ Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

- Tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất mà trong hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá nhưng thấp hơn bảng giá đất.

Xuất phát từ tầm quan trọng của bảng giá đất nên việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong quản lý, sử dụng đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo, đặc biệt là tránh được tình tránh trốn thuế các bên mua bán đất.

2. Nghị quyết 18-NQ/TW: Đánh thuế cao hơn với người có nhiều nhà đất

Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".

Theo đó, đối với nhiệm vụ hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, Nghị quyết nêu rõ sẽ quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Việc đánh thuế cao hơn với người có nhiều nhà đất sẽ tránh được tình trạng đầu cơ đất, giảm thiểu tiêu cực về đất đai.

3. Chủ đầu tư phải cung cấp thông tin về dự án và tình hình giao dịch bất động sản

Đây là nội dung tại Nghị định 44/2022/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 15/8/2022.

Theo khoản 9 Điều 18 Nghị định 44/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án bất động sản cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án bất động sản như sau:

- Cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án bất động sản và sản phẩm bất động sản đủ điều kiện giao dịch trong kỳ báo cáo.

Việc kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án, cơ cấu loại bất động sản của dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, thẩm định dự án đầu tư xây dựng được thực hiện trước khi có thông báo khởi công xây dựng hoặc trước khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng để thực hiện dự án (nếu có);

Việc kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu về bất động sản đủ điều kiện giao dịch và đăng tải văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện trước khi chủ đầu tư đưa bất động sản của dự án ra giao dịch;

- Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện cung cấp thông tin, dữ liệu; chủ đầu tư chuyển nhượng phải điều chỉnh, sửa đổi lại thông tin, dữ liệu về dự án. Cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản cấp tài khoản mới và hướng dẫn truy cập, kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng;

- Kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu về tình hình giao dịch bất động sản của dự án trong kỳ báo cáo.

Để khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thì tổ chức, cá nhân có nhu cầu có thể thực hiện bằng 1 trong 3 cách sau:

- Qua Cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản tại địa chỉ trên màn hình; Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng;

-Thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu cầu;

- Bằng hợp đồng giữa cơ quan quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và bên khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc công khai thông tin về thị trường nhà ở và thị trường bất động sản sẽ góp phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản.

4. Thị trường trái phiếu bất động sản sẽ phát triển thực chất hơn

Nghị định 65/2022/NĐ-CP được ban hành vào ngày 16/9/2022 sửa đổi bổ sung Nghị định 153/NĐ-CP về chào bán trái phiếu riêng lẻ.

Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã tăng trách nhiệm của nhà đầu tư khi mua trái phiếu doanh nghiệp. Đơn cử như việc nhà đầu tư phải đọc bản công bố thông tin và tự ký xác nhận việc tiếp nhận đầy đủ những thông tin doanh nghiệp công bố; đồng thời, hiểu pháp luật và chịu trách nhiệm về việc đầu tư trái phiếu doanh nghiệp….