Chuyên gia "hiến kế" kìm đà tăng "sốc" của giá chung cư năm 2025

Giá chung cư năm 2024 tăng "khó kiểm soát"

Theo báo cáo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán nhà ở, đặc biệt là giá chung cư năm 2024 tăng liên tục và "khó kiểm soát" từ đầu năm, do nguồn cung tăng trưởng mạnh theo năm. 

Tuy nhiên, nguồn cung dù tăng nhưng vẫn thiếu và yếu so với nhu cầu nhà ở thực tế của thị trường, ước tính cần tăng thêm 1 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm ở khu vực đô thị. Do các dự án mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là các chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. Nhất là phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn.

Nghiên cứu về chỉ số giá chung cư, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến thời điểm cuối năm 2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội đã tăng 72,4% so với quý II/2019. 

Theo sau là Đà Nẵng với mức tăng so với kỳ gốc đạt 49,9%. Trong khi TP.HCM chứng kiến mức tăng chậm hơn, khoảng 34,3% so với kỳ gốc khi thị trường mới bắt đầu ghi nhận các dự án mở bán từ quý III/2024.

Giá chung cư sơ cấp tăng cao và chưa có dấu hiệu "dừng lại", tạo động lực dẫn dắt và duy trì mặt bằng giá thứ cấp neo cao, vượt xa giá trị thực. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung và thanh khoản ở mức trung bình. Giao dịch chuyển nhượng căn hộ tập trung chủ yếu ở các dự án nằm trong đại đô thị, có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại với mức giá tăng hợp lý.

Nhu cầu đầu tư phục hồi, giá chung cư tăng cao, giúp các dự án thấp tầng mở bán với giá bán ngày càng tăng cao vẫn được hấp thụ khá tốt. Giá các sản phẩm thấp tầng tại các đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân đến ở phục hồi so với đỉnh. Trong khi giá chuyển nhượng tại một số dự án thấp tầng vẫn đi ngang ở mức cao vì bị bỏ hoang.

Theo nhận định của VARS, thị trường bất động sản đã "khép lại" năm 2024 với các kết quả phục hồi tích cực. Tới thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản vẫn đang chuyển động tích cực. Thanh khoản trên thị trường đang có xu hướng giảm nhẹ ở phân khúc cao cấp, nhưng vẫn duy trì ổn định ở các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực,...

Giải pháp quan trọng để ngăn đà tăng giá chung cư 

Để giải quyết tình trạng giá chung cư tăng cao, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho rằng, một trong những giải pháp quan trọng là phải tăng nguồn cung cho thị trường. 

"Việc cung cấp nhà ở xã hội là cần thiết để giảm bớt áp lực về giá. Chúng tôi đã kiến nghị Chính phủ đưa ra gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng đã đề nghị khoảng 60.000 tỷ đồng cho gói tín dụng này, trong đó có 30.000 tỷ đồng từ Trung ương và 30.000 tỷ đồng từ các địa phương", ông Lực chia sẻ.

Ngoài việc tăng nguồn cung, ông Lực cũng nhấn mạnh, cần tháo gỡ nhanh các dự án bất động sản, đất đai còn vướng mắc, tồn đọng hoặc bỏ hoang trong nhiều năm qua. Bởi, các dự án này có giá trị lên tới hàng chục tỷ USD. Nếu giải tỏa được, nguồn cung sẽ rất lớn và chủ đầu tư sẽ sẵn sàng bán với giá hấp dẫn hơn.

TS Cấn Văn Lực cũng khuyến nghị cần phải sớm thiết lập một cơ sở dữ liệu về bất động sản và đất đai để đảm bảo thông tin chính xác và dễ dàng truy cập. Hiện tại, có rất nhiều thông tin và số liệu khác nhau về thị trường bất động sản, điều này gây khó khăn cho các nhà đầu tư và người mua trong việc đưa ra quyết định.

"Khi có cơ sở dữ liệu đồng bộ, việc quy hoạch và quản lý thị trường bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn, giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ và làm tăng tính minh bạch cho thị trường", ông Lực cho biết.

Để giải quyết vấn đề giá nhà cao ngất ngưởng và nguy cơ bong bóng bất động sản, các chuyên gia cho rằng cần có những giải pháp đồng bộ từ chính sách của Nhà nước cho đến sự thay đổi trong cách thức triển khai các dự án nhà ở.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia, giá chung cư tăng mạnh đã trở thành một trong những vấn đề đáng lo ngại của nền kinh tế Việt Nam trong những năm qua.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nhà ở xã hội và nhà giá rẻ là những giải pháp quan trọng để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập thấp. Chính phủ cần ưu tiên các dự án này, khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia vào thị trường này, đồng thời có các cơ chế hỗ trợ về tài chính và pháp lý.

"Một giải pháp quan trọng nữa là kiểm soát việc cung cấp tiền tệ. Việc tăng quá nhanh tổng cung tiền có thể gây ra lạm phát, ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Chính phủ cần có các biện pháp điều tiết phù hợp để tránh việc tiền tệ quá dồi dào, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản", ông Nghĩa chia sẻ.

Cùng với đó, cơ sở hạ tầng giao thông đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá trị của bất động sản. Chính phủ cần tiếp tục thúc đẩy các dự án phát triển hạ tầng giao thông như đường sắt đô thị, cầu đường và các dự án kết nối các khu đô thị mới. Điều này sẽ giúp giá nhà ở những khu vực này ổn định hơn và giảm bớt tình trạng tăng giá quá nhanh.