Doanh nghiệp bất động sản rơi rụng: Ai có thực lực?

Theo Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), năm 2019, ngành kinh doanh bất động sản ghi nhận số lượng doanh nghiệp đăng ký tạm dừng hoạt động tăng đến 36,8% với 598 doanh nghiệp. Đứng ngay sau đó là lĩnh vực tài chính, ngân hàng và bảo hiểm.

Bất động sản cũng là ngành có tỷ lệ gia tăng doanh nghiệp giải thể nhiều nhất với 686 doanh nghiệp, tăng 39,4% so với cùng kỳ năm 2018.

Đáng lưu ý, không xuất hiện doanh nghiệp thành lập mới trong nhóm bất động sản.

Lý giải về sự rơi rụng của doanh nghiệp bất động sản khỏi thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, năm 2019 là một năm khó khăn cho các chủ đầu tư có kế hoạch phát triển các dự án bất động sản, mà một phần nguyên nhân xuất phát từ phía cơ quan quản lý do những chồng chéo, chậm trễ về thủ tục hành chính khi cấp phép, phê duyệt hay tạm dừng dự án để rà soát, những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới...

Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng bị siết lại, gây khó khăn cho việc tiếp cận các nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản khi nguồn vốn vay vẫn chiếm đến 70-80%.

"Các ngân hàng ngày càng cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản: lãi suất cao; nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%…", ông Nguyễn Văn Đính cho biết.

"Dĩ nhiên, phải thừa nhận thực tế rằng ngay cả doanh nghiệp bất động sản mạnh trong thời gian qua cũng bị chao đảo vì sự chậm trễ trong thủ tục, chính sách, và có những quan điểm chưa sẵn sàng ủng hộ cho sự phát triển của thị trường bất động sản", ông Đính nhận xét.

Riêng đối với doanh nghiệp dịch vụ, phân phối, môi giới bất động sản, theo vị chuyên gia, khi thị trường mất cân đối, thiếu nguồn cung do sự chậm trễ của các dự án phát triển bất động sản thì những đơn vị trên bị thiếu nguồn hàng.

Hệ quả là giá liên tục bị đẩy lên, sức cạnh tranh cũng khốc liệt hơn do hàng ít, thậm chí các doanh nghiệp phải cạnh tranh không lành mạnh dẫn đến giảm giá bán, giảm phí môi giới, làm giảm thu nhập, tiền lương của người lao động.

Thiếu nguồn cung, chủ đầu tư các dự án bất động sản cũng thường bắt bí các doanh nghiệp dịch vụ, phân phối, môi giới bằng việc bắt đặt cọc cao, hoặc cơ chế thưởng phạt nặng tạo rủi ro cho người làm môi giới.

"Đó là những vấn đề làm nản lòng các nhà môi giới, mà lực lượng môi giới hiện nay rất đông, hàng thì khan hiếm, không có để làm dịch vụ. Đó là nguyên nhân cơ bản dẫn đến nhiều người làm môi giới bất động sản phải chuyển nghề khác", ông Nguyễn Văn Đính cho hay.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong 2 năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là tình trạng quá thiếu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Trong 4 năm qua, đã có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai.

Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, dẫn đến giá nhà đất tăng (do tổng cầu quá lớn nhưng nguồn cung ít), đem lại lợi nhuận lớn cho một số chủ đầu tư, nhưng lại làm cho khách hàng phải mua nhà giá cao hơn. Phần lớn người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, thị trường bất động sản TP hiện nay về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, vì vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng (sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng 2011-2013).

"Thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, mà nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật.

Tuy nhiên, do thị trường bất động sản có "độ trễ" nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản.

Trong 9 tháng đầu năm 2019, các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm khoảng 30-50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp; các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng; các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm; người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập; các ngân hàng thương mại có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ; nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường bất động sản có thể còn bị sụt giảm hơn nữa", ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.

Bước sang năm 2020, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, điểm sáng duy nhất của thị trường bất động sản trong năm mới là nhu cầu về sử dụng nhà ở và kinh doanh bất động sản trên thị trường vẫn rất mạnh do nguồn vốn trong dân ngày càng tăng, kinh tế phát triển tốt, đầu tư nước ngoài nhiều, kiều hối đổ về Việt Nam tăng mạnh.

"Nhu cầu mua sắm và đầu tư trong dân rất lớn, điều này tiếp tục được duy trì trong năm 2019 tới năm 2020. 

Tuy nhiên, nguồn cung lại không đáp ứng dẫn đến cung-cầu không gặp nhau, giá bất động sản bị đẩy lên, tạo sự độc quyền từ một phía khiến thị trường trở nên không hoàn hảo. Điều này rất không tốt cho thị trường bất động sản", Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận xét.